深圳和谷·山汇城综合体公寓营销策略报告.pptx

启幕松岗新战略和谷·山汇城营销策略报告中原地产事业四部荣誉巨献2018年5月PART 1宏观政策分析报告结构PART 2项目分析PART 3市场分析PART 4项目定位PART 5工改案例分析PART 6项目营销策略PART 1宏观政策分析工改背景深圳目前可供开发用地严重不足，未来工业用地更新将成为建设用地的重要来源，工业改造将成为房地产开发的新趋势。深圳经过30多年的城市开发建设，未来将面对三大严重问题：土地开发程度高目前深圳市的整个土地面积的总量1991平方公里，建设用地到今年已经达到了917平方公里，约占46%，而按照规划，深圳建设用地不能超过全部陆地面积的50%；未来新增用地少受可开发土地总量影响，到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里；存量土地结构差目前存量土地中，深圳的工矿仓储用地占比达到存量面积的30%以上，这个规模远高于目前世界发达国家的比例(纽约，工矿用地只有不到8%)；深圳的旧城改造，尤其是工业地产改造将成为未来城市建设的核心趋势！现状统计：有关资料表明，2010-2020年，深圳城市更新规模190k㎡,将成为未来一段时间内深圳房地产市场供应的主要来源；深圳产业地产项目供应量达到724万㎡，成为今后商务市场发展的主流趋势，主要集中分布在南山留仙洞和高新区与福田区；工改政策出台工业用地作为未来城市建设的重要来源，深圳政府出台了 “1+6”文件及《工业楼宇转让办法实施细则》，对工改项目进行严格规范。主文件《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1号《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2号《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》3号《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》4号《加快发展产业配套住房的意见》5号《深圳市宗地地价测算规则（试行）》6号深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》附属文件3号文件实施细则2014年8月8日《〈深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）〉实施细则》的通知政策解读通过对“1+6”文件进行解读，总结出的5个核心指导内容。特点形式内容差别化差别化供地战略性新兴产业、现代服务业等符合深圳产业发展导向的产业在地价政策、配套用房、土地供应等方面，除了优先供地外，对战略性新兴业等还最高给予50%的地价优惠，对不同产业用地供给方式和供地年限实行差别化管理。差别化地价差别化管理模式销售形式销售比例限制城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，取消了原《办法》中旧工业区升级改造项目中的自用比例不低于50%的比例销售对象限制工业楼宇销售对象必须是符合产业标准条件的准入企业转让补缴地价商品性质工业楼宇转让按照市场评估地价补缴地价创新性产业用房扶持新兴产业和企业培育创新性产业用房市场，实行租和售的价格明显比市场价格低的优惠政策对创新性产业用房进入市场实行“三限”，即对销售对象、销售价格、二次转让周期作了明确限制提供优惠的产业用房节约集约鼓励土地混合使用建立全市的空间供需服务平台通过创新产业用地分类、规范土地的弹性引导与量化控制等措施，来满足重点产业发展需求。提高产业用地容积率上限预留产业发展空间资源集约布置配套设施存量挖掘盘活工业楼宇资源完善土地整备政策；构建更合理的工业楼宇转让制度，盘活工业楼宇资源；鼓励社区股份公司参与。提高工改工项目比例从开发商层面看1+6政策本案地块为城市更新类M0地块，是创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地，对于产业准入和购买企业有一定的限制。利好：本案可以进行预售并100%分割售卖，且受政府扶持，以较低的地价成本产生一定的价格优势。此外产品可分割进行房地产登记并核发房地产权利证书，在一定程度上是降低销售难度的。利空：其客户必须为公司购买，且有产业准入和企业有一定限制，另外政府通过征收增值税参与收益分成，企业收益率减少。预售情况是否可分割补缴地价转让增值收益费用创新型产业用房政策利好开发商可以100%配套：（法定机构评估价+市场机构评估价）*50%*85%产业用房：（工业用地基准价+办公用地基准地价）*50%适用未建成项目增值收益/扣减总额≤30%，免缴30%＜增值收益/扣减总额≤50%，缴50%50%＜增值收益/扣减总额≤100%，缴60%增值收益/扣减总额＞100%，100%福田区:配建比例为12%；政府不回购的，配建比例为20%；分割进行房地产权登记并核发房地产权利证书适用已建成项目成交价格或计税参考价≤2万/㎡，免缴2万/㎡＜成交价格或计税参考价≤4万/㎡，25%成交价格或计税参考价＞4万/㎡，40%从客户层面看1+6政策对于客户有“四限”的限制，分别为限购、限产业、限贷、限转让，开发商需准备对策以应对客户政策下的抗性。购买方式产业限制公司限制贷款购买后转让贷款模式贷款条件贷款金额贷款年限贷款利率客户