沈阳写字间推售方案.pptx

沈阳佳兆业中心B栋写字间推售方案?2013年10月沈阳报告内容Part 1Part 2Part 3Part 4Part 5Part 6Part 7Part 8沈阳写字间市场分析区域内竞品分析项目本体分析核心均价生成价格体系制定推售建议营销策略执行铺排沈阳沈阳写字间市场分析Part 1沈阳写字间发展史当期代表项目：总统大厦当期代表项目：曼哈顿官邸交通便利为写字间最关注因素这一时期写字间“全面开花”蜕变阶段发展阶段沈阳写字间 发展史2000-2004年2005-2008年2009-2010年2011-2013年起步阶段调整阶段智能化、现代化为市场主要关注点写字间关注点多元化，竞争愈发激烈 当期代表项目：新恒基大厦 当期代表项目：华润大厦沈阳写字间市场经历了起步-发展-调整-蜕变 四个阶段沈阳写字间各阶段特点： 背景：振兴东北老工业基地和中国百强企业来沈投资， 写字间需求增加 写字间特点： u最初的发展区域在中街、太原街两大商圈 u主要选址在交通便利的地点，在功能和配套上仅仅为 满足办公需求。 u但由于写字间档次及形象感较差，这一时期的写字间 已经不能满足大型企业的办公需求，在后期出现了大规 模空置的状态背景：写字间供应量有所下降，已去化前一阶段库存为主，全球知名企业不断进入，对高端写字间需求逐渐增加，不仅局限于传统商务区，向新兴商务区发展，北站CBD、三好街商务区写字间特点：主要有智能化、现代化、形象感强、配套及物业服务的完善背景：随着城市的发展，商务区由中心向城市周边发展，铁西、皇姑、大东等传统居住区开始逐渐形成了自己的区域商务核心。写字间特点：外围写字间形象、配套设施、功能不够完善，从而进驻的企业以中小型企业和自主创业的为主1、起步阶段：时间：2000-2004年代表项目：东宇大厦、总统大厦进驻企业：全国大型企业2、发展阶段：时间：2005-2008年代表项目：新恒基大厦、方圆大厦进驻企业：全球知名企业3、调整阶段：时间：2009-2010年代表项目：第一商城、经典生活进驻企业：中小型企业蜕变阶段 时间：2011-2013年代表项目：华润大厦、卓越大厦/进驻企业：世界500强 北站CBD版块北站CBD 北站CBD区域，金融中心汇集 商务区 代表项目：新地中心、方圆大厦 中街版块 沈阳重点商圈之一，但写字间数量较 少，且多为中低端项目 中街 商务区 金廊版块 沈阳高端写字间聚集地，交通便利 代表项目：北方传媒、皇朝万鑫大厦 铁西版块 铁西为传统商圈，形成时期相对较早，写 字间多集中于建设大路附近 代表项目：千缘财富商汇、星摩尔大厦 铁西商务区 太原街 商务区 太原街版块 沈阳中高端写字间聚集地，早期项目多为 中端项目，未来将向高端发展 代表项目：朗勤泰元中心代表项目：新恒基国际大厦金廊商务区 浑南版块 区域写字间相对高端，周边配套较为齐全 代表项目：万科明天广场、沈阳国际贸易中心 浑南 商务区u目前沈阳写字间依托于商圈存在，其中五里河商务区现已经成为沈阳高端写字间的聚集地，其中皇 朝万鑫更是开启了沈阳顶级写字间的序幕，其装修的奢华、顶级的物业、智能化、环保建材等都已经成为沈阳写字间的标杆项目；u未来2-3年内，金廊沿线涌现大量的高标准写字间，写字间市场亦会呈现供大于求的状态，未来的 竞争会非常激烈。本案正处于沈阳写字间的锐变阶段，这一时期整体市场供应激烈，竞争白热化。 我们目前所处的阶段挑战所处阶段市场表现 起步供需两旺档次较低 发展供应下降市场细分 调整范围扩大全面开花 蜕变供应激增竞争激烈2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年2005 年2006 年2007 2008 年 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年数据来源：沈阳市房产局 沈阳正处于“稳中求进”的发展状态，沈阳市2013年 上半年GDP指标在全国50个重点城市之中处于中上游；十二运建设 促进投资， 2013年全年房地产有望达成房地产投资的历史新高。2013年沈阳上半年GDP沈阳排行机会1城市名称排名GDP（亿元）增长率名义增速上海19952.2400北京28348.607.5%9.15%沈阳163244.5010%13.5%沈阳市2013年上半年GDP指标在全国50个重点城市之中处于中上游。从逐年经济增长态势来看，08年前属于快速发展时期，因此经济指标增长较快。而在09年之后，沈阳步入快速增长过渡到稳步增长阶段，经济增长趋缓，但增长稳定，即使进入2012年经济动荡期，其GDP增长仍保持10%的增长速度，所以从经济指标来看沈阳经济稳定性高，并且从“快”向“质”的发展方向迈进。2012 年 沈 阳 全 运 建 设 的 积 极 推 进 和 新 兴 工 业产业园的建设是推动投资增长的主要动力，截止本月沈阳固定资产已达到343