房地产开发各阶段成本控制要点.docx

房地产开发各阶段成本控制要点 房地产开发各阶段成本控制要点 P P PAGE 1 控制要点 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 开发形式 征地费用 1、 新征 土 少交或晚交，力 争减免 项目部负责 地 拆迁安置费用 房产确权后办理 拆迁安置费用 项目部负责 详见项目立项成本 控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。 自建部分按照公 大市政费用 工程部、设计部 司工程体系走；交 和审算部负责自建政府部分按有关规 部分；工程部负责 目 付款总额 为公司争取最大 利益 项目部负责 付款时间 周期长、次数多 项目部负责 目开发成本构成 表、附表一、附表二及买断方式的成本构成 三通或七通一 平的标准 明确验收标准明 细 工程部、项目部 负责 房地产开发各阶段成本控制要点 立项成本控制要点指南 立项成本控制要点指南 定办理 交政府部分。 规划条件 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 项目部、设计部负责 2、 买 项 断 买断内容 明确买断内容明 细 项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项 控制要点控制什么 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 市场信息搜集和分 析 市政状况信息分析 1 、 规 划 方 案 （1）可行性规划 设计 规划要点确立 可行性研究设计任 设计部负责， 项目、审算、销售部配合 务书 可行性设计变 更 手续风险 与项目付款时间 直接挂钩。 项目部负责 3、 合 开 作 合作方式 符合集团要求， 有利于北京公司； 项目部负责 发 分成比例 双赢原则； 项目部负责 交房时间 尽可能地延后交 房， 工程部负责 详见项目立项成本 控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成 本构成 交房标准 不低于合同中交 房标准 项目部负责 付款总额 选择有利于公 司利益的方式 项目部负责 付款时间 项目部负责 规划成本控制示意图 规划成本控制示意图 方案评审 组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。 未通过的方案进入可行性 设计 变更 环节，再重新评审。 由 项 目 、 设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成 评 审 委 员会， 总经理负责 对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 设计成果 设备选型方案提前确定 根据提交的设计成果进行投资估算  设计部负责， 工程部配合 审算部负责， 设计部配合 设计方案 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 方案设计招投标 设计部负责， 项目部、销售部协作 设计部 2、报批设计 方案设计评审 招投标评审委员会 报批 注意市政设计 注意相关法规，完善自身报批规范性， 材料完整  项目部负责， 设计部配合 扩初设计要 3、扩初设计 求 对报批设计进一步 调整 设计部负责， 知会各部门 设计要求 内部审核 成本概算 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算 制订经营指导书  设计部与工程部负责 审算部负责 根据扩初设计要求招标 扩初设计图 专家评审 内部评审设计调整  招投标评审委员会 设计部负责 （1）地质勘察 搜集权威地质资料自己专业人员勘察 4、桩基设计 （2）设计方案评审 桩基设计 2 种以上形式 由专家进行桩基形式和桩基结构评审  设计部负责， 工程部协助 （3）桩基施工图 设计调整 5、施工图设计  施工图设计 要求 根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素， 在扩初图基础上确立施工图设计要求  设计部和工程部负责， 其他部门协助 报建 报施图 审图 施工配合  互审互签，明确修改意见，设计洽商 设计部负责， 工程协助， 知会销售部 6、销售包装  面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 结合营销费用控制 设计部负责， 工程部协助 设计 施工招投标 根据扩初设计图、经 （1） 方案设计要 营指导书和实体研究 设计部负责， 求 的结果确定方案设计 销售部协助 要求 7、装修方案设计  （2） 材料设备选 型 市场信息调研 根据设计要求确定装修材料和设备  设计部负责 （3） 招投标 （1）小区建筑物  制订设计任务书 评审 市场调研 设计部负责， 销售部协助 招投标评审委员会 销售部负责 设计部负责， 功能的经济评估 有针对性扩充建筑 物功能 销售、工程部协助 8、功能设计 （2）市政配套方案 环境方案设计 市政状况调研 争取政府有利条件 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额  项目部负责 设计部负责， 项目部协助 招投标 招投标评审委员会 智能化设计 销售承诺 市场现状分析，智能化必要性分析 智能化内容控制 招投标，寻找外部合作，争取双赢 保持各部门与销售部的信息畅通，