商业房产估价技术报告.docx

上陡门 7 组团 11 幢 110 号 商业房产估价技术报告 项目名称：上陡门 7 组团 11 幢 110 号 受托估价单位：温州市鑫宇房地产估价事务有限公司 土地估价技术报告编号：温鑫宇（2010）（估）字第 036 号估价人员：郑传雷 提交估价报告日期：2010-5-8 房地产估价技术报告 评估人员根据现场勘查收集的有关资料，依据国家及温州市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定和公允的评估程序，经过周密准确的测算，对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。 （一）一般因素分析 影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响房价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。 （二）区域因素分析 区域位置： 估价对象位于温州市鹿城区惠民路上陡门 7 组团内，距离城市中心区 500 米。 商业繁华度： 估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等，商业繁华度较好。 区域基础设施状况： ①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。 ②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。 ③排水：有城市污水管网，保证率高。 ④通气：城市供气管网，保证率高。 ⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。 ⑥通路：区域内主要道路惠民路、学院路、锦绣路，道路路面质量好，通行能力高。 区域配套设施状况： ①商业：联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝 ②银行：中国建设银行、中国农业银行 ③学校：童之梦幼儿园、上陡门第二小学、温州市十九中、实验中学（绣山校区）、温州职业中专、温州职业技术学院成教学院、温州大学学院路校区。 ④医院：温州市儿童医院（中西医结合医院）、同济男科医院、鹿城区蒲鞋市街道社区卫生服务中心 道路交通条件： ①道路通达度：区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路，道路通达度较好。 ②公交便捷度：有 3、7、8、33、38、42 等公交车经过，交通非常便捷。 ③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。 可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。 区域环境： 该区域临近锦河公园、绣山公园，而且临近多所学校，环境质量较高。 （三）个别因素分析 位置状况：温州市鹿城区惠民路上陡门 7 组团 11 幢 110 号 房屋所有权状况： 房屋所有权证 房屋所有权证 房 屋 房 屋 坐 结构 房号 所 在 楼 用途 建筑面积 号 所 有 落 层 （ 平 方 权人 米） 温房权证鹿城 叶 少 上 陡 门 混合 11 幢 1-2 非 居 ㎡ 区 字 第 玲 7 组 团 结构 110 号 住 0217429 号 11 幢 110 号 依据委托方提供的《国有土地使用证》丘（地）号为432-22-46，估价对象原为住宅用地，后改为商业，土地使用权取得时间为 1993 年，土地使用权终止时间为 2043 年，经计算，于估价时点土地剩余使用年限为：33 年。 建筑物情况： 估价对象建成于 1993 年，地上两层，为混合结构非居住用房。 （四）最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提，估价对象目前作为商铺使用，它所分摊土地的批准用途为商业用地，其所在建筑物的设计用途为商铺， 估价人员从法律上允许、技术上可能、经济上可行的角度进行综合分析，认为估价对象目前的实际用途为其最高最佳使用。 （五）估价方法选用 根据《城镇土地估价规程》，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价等。估价方法的选择应按照地价评估技术规则，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地勘查，认真调查收集资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告评估目的，决定对估价对象采用收益法评估估价对象的价格。 收益法是指根据预期原理和投资回报理论，求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象 的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。 其原理是由于房地产具有连续性，使用期相对较长，其产生的纯收益能够在未来连续获得（假设在有限年期情况下每年的年纯收益为 A,收益保持相对稳定,并保持 n 年不变，资本化率固定为 Y）。 其计算公式为： 公式 V= A/Y·[1-1/（1+Y）^n] 其中: V A ── ── 房地产价格 房地产纯收益 Y ─