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24 五月 20231 业主与业主大会制度 224 五月 2023第一节 业主 一、业主的含义 业主是房屋的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。一般情况下，业主身份的认定以房地产登记簿记载的权利人为准。房屋已出售并交付使用但尚未领取房地产权证的，经过预告登记的房屋销（预）售合同中的购房人可以视为业主。 324 五月 2023第一节 业主 业主是物业真正的主人。业主分“独立所有权人”和“区分所有权人” 区分所有权人是指：数人区分拥有一幅土地上的同一建筑物而各专有一部分，就专有部分享有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权人。区分所有权人多见于居住物业，一幢楼宇或一个小区有数十名甚至数千名业主； 独立所有权人是指某土地上的建筑物仅属于某一业主。独立所有权人多见于非居住物业，一般是一个团体或组织。 424 五月 2023第一节 业主业主对财产享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。业主所拥有的物业权利有两种形态： 业主独自拥有的物业 业主与同幢或同区域的其他业主共同使用的物业，即公共部位 公共部位在产权上属该楼宇或该区域全体业主共有，决策权主体应该是全体业主。 524 五月 2023第一节 业主二、业主的权利和义务 （一）业主的权利 1．按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议3．提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议4．参加业主大会会议，行使投票权 624 五月 2023第一节 业主5 ．选举业主委员会委员，并享有被选举权 6 ．监督业主委员会的工作 7 ．监督物业管理企业履行物业服务合同 8 ．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 9 ．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用 10 ．法律、法规规定的其他权利 724 五月 2023第一节 业主（二）业主的义务 业主在物业管理活动中，履行下列义务：1 ．遵守业主公约、业主大会议事规则 ；2 ．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 ；3 ．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 ；4 ．按照国家有关规定交纳物业共用部位、公用设施设备专项维修资金 ；5 ．按时交纳物业服务费用 ；6 ．法律、法规规定的其他义务； 824 五月 2023第一节 业主三、业主自治管理 “自治”即自己治理，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定的行为。业主自治管理是新的《物业管理条例》的主导思想之一。 （一）业主自治管理的组织形式 1. 业主大会 2 . 业主委员会 3. 业主小组 （二）业主自治管理的方式 1、自主管理方式 2、委托管理方式 924 五月 2023第二节 业主大会制度 一、业主大会的概念和职责（一）业主大会的概念 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。但是，只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 1024 五月 2023第二节 业主大会制度（二）业主大会的职责 （1）制定和修改业主大会议事规则 （2）制定和修改管理规约； （3）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （4）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案 （5）选聘和解聘物业服务企业 （6）筹集和使用专项维修资金 （7）改建、重建建筑物及其附属设施 （8）改变共有部分的用途 （9）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用 （10）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项 1124 五月 2023第二节 业主大会制度二、业主大会筹备组与首次业主大会会议 （一）、业主大会筹备组 《业主大会和业主委员会指导规则》规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。《业主大会和业主委员会指导规则》规定：首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。 1224 五月 2023第二节 业主大会制度2、会议筹备工作 业主大会筹备组应当做好首次业主大会的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或表决票（选票）、核实业主情况。 （1）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； （2）确定首次业主大会