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25 五月 20231 资金运作与财务管理 225 五月 2023第一节 物业管理的财务制度 一、物业管理企业财务管理的相关法规 物业服务企业财务管理的相关法规有《物业服务企业财务规定》、《企业财务通则》和《施工、房地产开发企业财务制度》。其中最直接相关的是《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》。 325 五月 2023第一节 物业管理的财务制度二、物业管理企业财务管理制度的主要内容 （一）基本制度 1．根据国家财务工作的原则和规定制定的本企业综合性的财务制度； 2．企业财务机构的设置，企业财务工作的任务和职责范围的规定； 3．财务人员的职责权限、技术职称、任职奖惩等规定。。 425 五月 2023第一节 物业管理的财务制度（二）业务制度 1. 资金筹集2. 各类资产的核算3. 成本和费用4. 营业收入和利润5.代管基金 525 五月 2023第二节 物业服务企业的财务管理 物业服务企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。一、物业服务企业营业收入（一）物业服务企业营业收入的内容1．主营业务收入（1）物业管理收入：公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。（2）物业经营收入。（3）物业大修收入。 625 五月 2023第二节 物业服务企业的财务管理 2．其他业务收入 其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取的得收入，包括材料物资销售收入、废品回收收入及无形资产转让收入等。 （二）物业服务企业营业收入的管理 725 五月 2023第二节 物业服务企业的财务管理二、物业服务企业的成本费用和税费（一）物业服务企业营业成本的内容 物业服务企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（二）物业服务企业成本费用的管理 实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。 825 五月 2023第二节 物业服务企业的财务管理 物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计人营业成本或者管理费用。 物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。 925 五月 2023第二节 物业服务企业的财务管理（三）物业服务企业其他业务支出的内容及管理（四）物业服务企业税费的管理 物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。 物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、专项维修资金、房租的行为，不计征营业税 1025 五月 2023第二节 物业服务企业的财务管理三、物业服务企业利润（一）物业服务企业利润的构成 物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。（二）物业服务企业利润的计算 1125 五月 2023第二节 物业服务企业的财务管理四、物业管理项目财务管理的类型（一）独立核算 这一形态的物业管理项目机构的财务管理，在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业服务企业对其财务权限给予一定的限制。（二）非独立核算 实施非独立核算的物业服务企业把各项目管理单位的会计核算集中到企业，按物业管理项目进行分别核算，各项目管理单位只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出。 1225 五月 2023第三节 物业服务费的构成与测算一、物业服务费的概念、收费原则和定价形式（一） 物业服务费的概念 物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 1325 五月 2023第三节 物业服务费的构成与测算（二）物业服务费的收费原则 (1)合理原则(2)公开原则 明确物业服务收费属于《价格法》调整范围，应当明码标价。(3)收费与服务水平相适应原则 1425 五月 2023第三节 物业服务费的构成与测算(三)物业服务收费定价形式《价格法》对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：一是政府定价 二是政府指导价 三是市场调节价 《物业服务收费管理办法》不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。 1525 五月 2023第三节 物业服务费的构成与测算二、包干制下物业服务成本或酬金制下物业服务支出的构成 《物业服务收费管理办法》规定，包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，—般