房地产项目开发流程和业务流程.docx

. . 房地产项目开发程序和业务流程 一、我国现行的房地产建设程序 (四大阶段、十个过程) 阶段 项目 前期 阶段 项目 准备 阶段  程 序 项目建议书 (申请报 告) 项目选址方 案 设计任务 书、投资计 划 初步设计 (建设方 案) 施工图设 计、 图纸审 查 项目征地、 报建、 招标  需准备的资料 提出项目建设的必要性 和依据、拟建规模和地 点、资源、条件、投资 估算和资金筹措、建设 进度安排、效应分析。 项目核准或备案资料 ： 申请报告、城市规划意 见、用地预审意见、环 境影响评价、水土保持 方案、占用林地审核、 矿藏压覆评估等＋营业 执照。 办土地使用证 ：土地出 让合同、交费证明等； 办规划许可证 ：申请报 告和发改委批文、用地 规划许可证、土地证、 已审批规划图和建筑设 计图 ； 办施工许可证 ：土地 证、规划许可证、招标 确定施工队、施工图审 查证明、质量安全监督 手续等。  行政管理部门 发改委以计划 管理为主；规 划、土地、环 保、水利、林 业、旅游等部 门参与选址 ； 经济、计划、 建设等部门参 与初步设计和 方案审批。 国土局、建设 局、规划局 土地、环保、 消防、人防、 规划、建设等 行政管理部门  取得证书 1、 《国有土地 使用证》 2、《建设用地 规划许可证》 3、《建设工程 规划许可证》 4、《建筑工程 施工许可证》  资金投入 前期工程费用：包 括调研评估费、设 计费、地质勘探 费、行政事业性收 费、前期其他费用 等 1、土地费用：包括 土地出让金沉淀部 分、土地拆迁费 用、土地契税、安 置房建设费用等 ， 占比较大 ； 2、前期工程费用： 包括三通一平、 临 时设施费、行政事 业性收费、前期其 他费用等  .  项目 施工 阶段 项目 竣工 验收 阶段  组织施工 (安全、监 理) 验收、结 算、备案 资料整理归 档 产权登记、 物业管理  质量监督记录、分项 (分阶段)工程质检报 告、隐蔽工程验收记录 等。 验收备案资料 ：验收备 案表、竣工验收报告、 验收原始文件、质量检 测证明，规划、消防、 环保验收证明、质量保 修书。 办产权证资料 ：土地使 用权证、规划许可证、 施工许可证、竣工验收 资料、面积测绘成果、 消防和环保验收证明 等。  建设局 建设、规划、 消防、环保等 行政管理部门 建设档案馆 房地产管理局  1、基础设施建设 费； 2、建筑安装工程 费， 占比较大 ； 3、公共配套设施建 设费； 4、开发间接费用  二、我们以某地产项目为例，其在各个阶段投资的金额占比情况如下所示(仅供参考) : 估算说明 包括土地出让金沉淀部分、土地拆迁费 用、土地契税、安置房建设费用等 包括调研评估费、设计费、地质勘探 3.49% 费、 三通一平、 临时设施费、行政事业 性收费、前期其他费用等 4.84% 包括供水工程、 供电工程、 雨水污水工 项目名称 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费 投资额 161620 14647 20320 序号 1 2 3 38.50% 占比 . . 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费用 7 管理费用 8 财务费用 9 销售费用 10 开发期税费 11 其它费用及不可预见费 项目总投资 117475 28869 1387 4878 9225 9421 46539 5439 419819 27.98% 6.88% 0.33% 1.16% 2.20% 2.24% 11.09% 1.30% 100.00%程、热力工程、燃气煤气工程、智能化 工程、园林景观工程、消防系统、信息 系统、标识系统、夜间照明系统工程、 其他配套等 包括地基处理工程、建安费用、分包工 程、甲供材料设备采购等 包括人防车库、地下车库、教育配套、 配电设施用房、垃圾用房、文体设施、 物业管理用房、其他配套等 包括咨询评估费用、工程监理费用、物 业费用、施工、采购、设计合同印花税 等 按开发成本的 2%测算 按基准利率三年测算 按销售收入的 2%测算 按销售收入的 7%测算 取 2-5 项之和的 3% 三、房地产公司项目开发的内部工作流程： 房地产公司项目开发的内部工作流程大致分为 5 个阶段： 获取土地——开工——开盘——清盘— —入住。 1、获取土地阶段： 土地获取阶段 ：包括土地信息的收集、价值判断，寻找合作资金，投标摘牌，签订土地出让合同 ， 办理用地规划许可证、土地证。 规划设计阶段： 包括区域市场调研， 项目定位， 设计前期工作 ，项目指标确认