商业综合体研究.pptx

商业综合体研究第1页，共27页。什么是商业综合体？将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体北京国际贸易中心曼哈顿洛克菲勒中心第2页，共27页。功能复合性高可达性高密度，集约性整体统一性商业综合体的外部特征 商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络第3页，共27页。高科技集成设施通道树型交通体系现代城市景观设计大空间尺度 将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。商业综合体的内在特征南京国际广场北京熙旺中心重庆财富中心西安万达广场第4页，共27页。商业综合体产生的背景（一）个人生活成本加大城市人口日益膨胀商业综合体产生经济运行效率降低土地资源日益稀缺办公城市快速发展购物高品质的生活需求住宿休闲缺乏景观和活力中心区各种矛盾突出美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。 第5页，共27页。商业综合体产生的背景（二）在城市中的作用提高土地利用率产生机会收益三维空间开发降低投资风险商业综合体多功能空间组合满足高效率立体交通体系满足多种需求改善区域交通 随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。第6页，共27页。12新开发区中心城市副中心34城市CBD中心城市交通枢纽商业综合体的分类 商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽商业综合体第7页，共27页。新开发区中的商业综合体第8页，共27页。苏州新天翔商业广场——区位项目位于苏州工业园区中央商务区首席，毗邻中央公园。苏州工业园区，占地面积70平方公里，50多家全球500强企业在园区落户，已形成电子信息、精密机械、生物医药、精细化工等新兴产业群，物流会展、科技金融、酒店服务等第三产业正不断推动着园区的高速发展。 第9页，共27页。苏州新天翔商业广场——建设规模 新天翔商业广场是一座集22层甲级智能化写字楼、大型SHOPPING MALL、精 装铂晶公寓，和2层地下停车场为一体的现代化商业中心。技术指标占地面积19354m2商铺53527m2地下超市4700m2总建筑面积125801m2写字楼35400m2地下车库37977m2容积率6.5酒店式公寓37401m2停车位817个新天翔商业广场项目拟建两幢16-18层高楼，四层商业裙房连接两楼。 预计总投资逾8亿元。 第10页，共27页。苏州新天翔商业广场——定位思路市政交通分析区域人口竞争业态分析确定项目业态规模及配比区位条件分析确定项目辐射区域区域产业区域欠缺业态相关政策分析区域公建第二步第三步第一步第11页，共27页。苏州新天翔商业广场——项目定位（一）园区大型购物中心——苏州工业园区，规划居住人口将达60万的新兴城区，但从前的商业配套的相对滞后，给居民带来极大的不便。园区虽不缺乏社区性质的商场、娱乐中心，但根本无法满足现代市民日益增长的物质和精神消费需求。商贸中心却依然稀缺。外资企业的白领、投资创业的成功人士还缺乏一个常规性的理想去处。第12页，共27页。苏州新天翔商业广场——项目定位（二）高档商务办公园区在金融科技、物流会展、酒店服务等第三产业的快速发展，不仅跨国公司需要高档办公楼，中国本土公司对高档办公楼也有越来越多的需求。园区2007年上半年经济指标指标累计（亿元）同比（%）地区生产总值399.6421.3第二产业290.6619.1第三产业108.0528.1产业结构形成了电子信息、生物医药、新材料等为核心的新兴支柱产业，