封闭式物业小区管理实施方案(试行).pdf

封闭式物业小区管理实施方案（试行） 为加强住宅小区物业管理，明确物业管理责任，提升物业管理效果，规范物业服务市场，维护社 会和谐稳定。根据《物权法》《物业管理条例》《__省物业管理条例》及住建部《关于印发业主大会 和业主委员会指导规则的通知》（__号）文件相关规定，结合我区实际，特制定本实施方案。 一、总体要求 （一）指导思想 以党的十九大精神为指导，进一步提升治理和服务水平，推进城市社区治理体系和治理能力现代 化建设。坚持以人民为中心，以服务群众、做好群众工作为目的，整合服务力量，提升服务水平，强 化服务保障，全面凝聚社区治理合力，进一步理顺我区封闭式物业小区物业管理职责和权责关系，按 照“政府负责、行业管理、部门配合、乡（镇）组织、社区落实、企业服务、业主自治、属地管理”原 则，改善市民居住环境，构建平安和谐社区。 （二）工作目标 通过全面加强党的领导，完善社区物业党建联建，充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核 心作用及“桥梁”“纽带”作用，搭建社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业等多元参 与的公共协商平台，形成组织引领、多方互联、民主共商、协同共进的社区治理和服务模式，构建社 区物业服务新体系、新机制、新格局，组织凝聚各方力量共同推动解决社区建设、物业管理、民主自 治和社会治理等方面的重大问题，不断提高全区社区物业工作水平，让人民群众生活更有获得感、幸 福感。 （三）组织机构 1.成立物业行业管理联席会议。借鉴周边县区经验及我区网格化管理体系，建立三级物业服务管 理联席会议制度，负责全区物业管理工作的组织、协调和督促。通过建立联席会议制度，充分发挥好 乡（镇）政府及职能部门作用，切实解决群众最关心的物业服务管理问题，真正做到“问题发现在萌 芽、矛盾化解在小区、难点处置在一线”，以依法治理和优质服务，提升城区住宅小区物业服务管理 水平，最终全面达到星级服务标准。成立以区委副书记为组长，区政府常务副区长和分管副区长为副 组长，相关职能单位负责人为成员的物业行业管理联席会议领导小组，指导全区物业行业管理工作。 2.成立__区物业行业协会。通过成立行业性组织，切实加强行业间的统筹联动、沟通交流、良性 竞争，进一步促进我区物业管理服务整体水平的提高。积极加强与市物业协会对接，及时获得行业最 新动态信息，在联系企业、连接市场、服务政府等方面发挥重要优势，更好地提升我区物业企业品牌。 3.加大业主委员会建设力度。积极引导符合条件的小区成立业主委员会，把热心公益、责任心强、 乐于奉献、具有一定组织能力的业主吸收到业主委员会。成立业主委员会要依托楼栋长、单元长等机 制，注重吸纳不少于50% 的党员进入，业主委员会主任一般由党员担任，并在社区党组织领导下建 立党支部、党小组，打通社区党建末梢，探索出“党建引领、有序参与、依法依规”新模式，切实推动 破解小区治理难题，激发基层治理活力。 二、健全机制 （一）纠纷调解机制。在物业行业管理联席会议下设物业管理纠纷调解专班和联动机制，吸收懂 法律、懂政策、懂操作的民间调解高手参与，着力协调在物业服务活动中产生的各类矛盾，引导群众 依法、合理表达利益诉求，推动矛盾在基层得到及时有效解决。 （二）考评奖惩机制。把文明创建、投诉处理等要求指标量化，建立考核清单，每年由区物业行 业协会依据清单对物业项目开展考核工作。采取星级评定制考核：70-79分为一星级物业项目；80-89 分为二星级物业项目；90 分以上为三星级物业项目；对得分在60 分以下的，限期整改，整改不到位 的纳入黑名单，限制承接小区物业服务项目，未消除不良记录的，禁止参与新的物业服务招投标活动。 同时，对物业项目及个人进行适当表彰和奖励。 （三）信用管理机制。建立诚信档案，对失信物业服务企业在五年内禁止参与我区辖区内物业项 目竞标；经仲裁裁决或者司法判决确认后仍欠缴物业费的业主，按照个人信用信息管理有关规定录入 个人信用档案。 三、完善物业服务管理制度 （一）完善物业服务企业的准入制度 1.实行前期物业服务企业招投标市场准入制度。住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘 具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的，经区房管局批准，可以采用协 议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。禁止房地产开发商直接指定物业服务企业。 2.实行物业服务企业招投标制度。前期物业服务合同期满或业主委员会成立后，如更换物业服务 企业的，应当通过招投标的方式选