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如何开发三线城市商业地产复旦论坛第1页/共15页 看上去很美的商业地产商业地产——重点是商业还是地产？三线城市又怎样的机会？第2页/共15页 市值前十位的商业股10年资产总额总市值排名资产总额（亿元）2001200220032004200520062007200820092010王府井（600859）29303333354265617483天虹商场（002419）　　　　　联股份（600631）393736748074125128151147重庆百货（600729）12131415161821232786豫园商城（600655）353035383848707486102大商股份（600694）2539436362769094110119鄂武商A（000501）32353532323342515874合肥百货（000417）11131618202324333644广州友谊（000987）7.558.089.910111417192229友阿股份（002277）　　　　　1211152632平均值23.82 25.64 27.74 35.38 36.75 37.78 49.00 52.80 62.90 78.70 第3页/共15页 市值前10位地产股10年资产总额总市值排名资产总额（亿元）2001200220032004200520062007200820092010万科64821051552194851001119213762156保利　　1842801644085368981523招商4652598489142251374478598新湖中宝212625252673103138219284陆家嘴75778896110123143177194235金地集团2230485866107253351555728金融街1128365773112138274423541泛海建设21253331377277198227223首开股份101312192841228221331427荣盛发展9914234865136212平均值33.7541.62547.1111166.60 74.20 134.20 265.00 352.60 483.70 692.70 第4页/共15页 地产和商业TOP10十年平均资产总额增长第5页/共15页 土地财政的三个阶段初创期94年—04年政府原始积累期土地供应量无节制成长期05年—08年政府完成原始积累土地招拍挂供应垄断成熟期09年——房价高到脱离基本面和经济适用房并行双轨制第6页/共15页 中国式的房价构成 土地财政成长期 土地财政初创期第7页/共15页 商业和住宅土地供求对比（上海）商业住宅第8页/共15页 离开城市核心区的商业有道具化趋势第一代万达第二代万达第三代万达纯商业5万平方沃尔玛80%+出售散铺长沙、南昌、青岛纯商业15万平方百货、超市、影院等5、6个主力店文化、娱乐、体育、酒店等沈阳、天津城市综合体商业、酒店、住宅、写字楼50—100万平方百货、超市、影院、餐饮等主力店和单店各占50%宁波、上海、北京、成都城市核心区城市核心区城市副中心，开发区CBD等第9页/共15页 商业地产开发连锁百货 文化产业 五星级酒店 地位核心 配套配套配套 代表作品 万达广场万千百货万达影院经营思路商业购物中心只租不售住宅、写字楼、小商铺平衡现金流议价筹码长线发展图谋后市吸引客流业态组合中重要环节长线发展 综合体形象重要构成拿地的谈判筹码 第10页/共15页 商业彻底道具化的公司第11页/共15页 三线城市商业地产需要踏准的三个机会城市开发新城化商业企业重资产化本土餐饮规模化第12页/共15页 三线城市商业地产的三个要点趋势案例文化中心建设作为项目核心三线城市普遍进入新城开发阶段文化中心的投入可以赢得地方政府好感百货超市零售类物业定向出售踏准国内商业企业重资产化进程房企及时将风险分散美特斯邦威大量收购商铺红星美凯龙苏宁等等自有商铺以本土化餐饮为主进行招商本土餐饮开始规模化扩张唐宫香港上市俏江南等等第13页/共15页 现阶段酒店只能作为高成本道具存在北京上海杭州天津供应+33%+17%+37%+45%需求-1%-4%+15%+11%住宿率-17.2%-11.7%-11.1%-11.8%房价-26%-24%-7%-19%RVEPAR-43%-38%-7%-40%（07-10年，4城市酒店供求调查，引用数据）第14页/共15页 谢谢观看！第15页/共15页