文昌高隆湾酒店项目前期策划.pptxVIP

文昌高隆湾酒店项目前期策划第1页/共117页 2项目研究的工作阶段划分整体定位与物业发展建议（中期汇报）整体定位与物业发展建议（终稿汇报）市场调研阶段项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域旅游地产市场调研一线销售人员访谈专业人士访谈政府官员访谈消费者访谈2010/07/302010/08/252010/07/16项目界定及目标分析问题结构化分析项目机会挖掘案例借鉴项目整体发展战略项目定位物业发展建议开发策略2010/11/20第2页/共117页 3项目定位 研究能解决的主要问题项目开发的核心问题国际精品度假物业专题项目机会挖掘整体发展战略项目整体定位全球超五星级酒店专题项目经营模式物业发展建议开发次序与展示安排——问题在哪？——机会在哪？——向谁学？学什么？——指导思想是什么？——怎么卖？——是什么？做什么？卖给谁？——怎么做？——特色在哪里？——先做什么？后做什么？第3页/共117页 4核心问题结构化分析物业发展建议项目属性界定项目整体战略项目整体定位项目机会挖掘案例借鉴第4页/共117页 5项目区位文昌市位于海南省东北部。东、南、北三面临海，全市南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，土地总面积2403平方公里，海域面积4600平方公里。文昌市辖有17个镇，总人口约56万人，海外华侨约130万人。高隆湾距文昌市区10公里，距离海口美兰空港仅36公里。距离海口市区仅50分钟车程。高隆湾距离建设中的文昌卫星发射场直线距离10公里，距规划跨海大桥约5公里，大桥建成后，陆路交通直达航天主题公园1 5公里。区域认知文昌素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、国母之乡扬名海内外。项目所处高隆湾属文昌市管辖范围，区域内有铜鼓岭、月亮湾、东郊椰林等著名旅游景点，常年平均气温为23.9度。政府将高隆湾规划为文昌市近期发展重点。高隆湾，可谓是一块风水宝地，东南北三面临海，市政府则坐落于中心偏西的位置。地块位于海南文昌高隆湾度假区内，距美兰空港36公里，距离建设中的卫星发射场仅10公里。 项目属性界定 本案卫星发射中心海口美兰机场文昌老城琼海第5页/共117页 6项目现状交通通达性佳，区域内部道路已建成，随着规划实施和周边项目的开发，交通条件将得到持续的改善。 区外交通：全市公路通车里程达1646公里，其中国道1条9公里，省道6条227.557公里，县市道19条221.7公里，乡道1187.25公里。全线共有桥梁55座1697.32米；其中，大桥3座416.24米，中桥11座670.34米，小桥41座610.74米，涵洞688道。高隆湾片区距离文昌市区10公里。文昌市距离海口市区全线高速公路56公里。随着轻轨的建设，文昌市区距离海口的通行时间将缩短在30分钟内。文昌距离琼海82公里。区内交通：项目地块途经白金路、文清大道直达文昌老城区。项目地块东南侧225.21米临海，观高隆湾海景，其余三侧临市政规划路（双向四车道），现均已建成可以通行。地块与防风林之间有可通行道路。交通条件第6页/共117页 7地块呈长方形，东南侧海岸线长约225.21米，地块地势稍低于周边道路。地块呈长方形，项目地块内有鱼塘、椰子树等。地块西南侧为白金路，已开发项目为白金海岸，配套有会所、游泳池、海鲜城等。项目西北侧临高隆路，为待开发地块，该项目为电梯公寓及商业用房。项目东北侧临已开通规划路，平海逸龙湾已开工建设，为文昌高隆湾现阶段最高档次的旅游房产开发项目。项目四至西北侧：高隆路东北部：逸龙湾东南侧：防风林西南侧：白金海岸第7页/共117页 8项目拥有一线海景，沙滩质量良好，且有可利用的温泉资源。朝向：项目地块海景为东南向海景。海浪：高隆湾沙质细腻洁白，沙滩质量良好。内部资源：在后期的开发过程中可将项目现有地块的椰子树等热带植物加以利用。外部资源：周边项目开发的商业、餐饮可作为项目的外部生活配套。参与性：项目东南向海城已成为文昌市民夏季的天然海水浴场。 资源状况一线临海，坡度极缓防风林中沙滩周边商业本案沙滩第8页/共117页 9按照城市控规，该地块容积率≤1.2，建筑密度≤20%。规划用地经济技术指标用地面积 108026平米容积率 ≤1.2建筑密度 ≤20 %建筑限高 ≤12层绿地率≥50 %机动车位每150平方米建筑面积配1个车位规划设计限制条件物业形态 根据文昌市政府规划，凡临高隆湾一线海景用地，必须修建一座五星级酒店作为开发前提。 建筑设计 建筑物外墙退海岸线，退主道路景观通廊尺寸暂未确定。用地性质 现有用地性质为农业科研用地，对于海景公寓与度假别墅的建设需变更用地性质。建筑总高度海景公寓原则上总层高不超过12层，但与政府沟通后可局部突破到15层。停车场项目南侧必须预留一定数量的车位，但对项目整体性及海景景观存在较大影响。基础指标：第9页/共