某项目前期可行性研究.pptx

中南集团青岛李沧四地块市场调研及可行性分析报告谨呈：中南控股集团 报告提纲STRUCTURE1工程本体介绍2青岛与李沧区宏观投资环境分析3青岛商业格局扫描4青岛房地产市场研究5工程优劣与可行性建议 本体条件分析3工程地块1工程地块2工程地块3工程地块4 本地块位于李沧与城阳交界处，属于城市边缘区，地块内配套缺失，城市意向较差；地块涉及3个行政村，占地约1600亩地块1内内涉及三个行政村：桃园、上王埠和东王埠，总占地约1600亩。地块内的市政配套和生活配套缺失，整个地块的城市意向较差。308国道青银高速区域地块占地行政区青岛李沧地块11600亩上王埠、东王埠、桃园桃园东王埠上王埠青银高速东侧308国道西侧青银和308国道之间区位条件 本地块具有良好的交通资源，通达性好，但现状进入性差；地块中的308国道有7条公交线路通往李沧和青岛市区 通达性从地块现状图看，308国道和青银高速南北贯穿地块，因此地块的交通资源非常强势。308国道车流量巨大，上午下午的顶峰期时，堵车现象较严重。进入性从地块的现状看，青银高速在本地快内没有出口〔出口在下王埠〕，而且308国道与两侧地块也没有正式接口。308国道东侧有几个村里开的小出口与308国道相接，但都属于非法道路，而且道路级别较低。公交国道308有开往李沧市区的公车线路7条分别为：9，103，106，109，111，129，371地块内与308国道的出口交通条件金水路308国道青银高速桃园东王埠上王埠出口1出口2高速出口308国道立交下王埠 地块规模较大，总占地1600亩；但内部被308国道和青银高速分割开，整体性受到影响地块四至：东西向以山体为界，南北向以村边界为界地块涉及土地涉及上王埠、东王埠和桃园三个行政村的土地，总占地约1600亩，典型的大盘。308国道和青银高速由南至北贯穿地块，造成地块的整体性受到一定影响。地块规模308国道青银高速桃园东王埠上王埠308国道青银高速 地块现状：夹在308国道和青银高速中间的地块南部和东北部是村庄聚集区，以平房为主。地块中部以湖和砖厂为主。308国道西侧以农用地为主，但有局部建筑存在。青银高速东侧那么是以自然坡地为主。地块内部现状以村庄和洼地为主，权属归于上王埠、东王埠和桃园地块内部现状308国道青银高速桃园东王埠上王埠砖厂308国道西侧地块现状村庄湖面村庄 地块地形：地块的整体地势是东西高，中间低。东西两侧是山体的自然延伸。而中间地块是洼地，与旁边的城市主干道〔308国道〕路基有30-50米的落差。地块东西边界是山体的自然延伸，地块中间地块是洼地地块内部地形308国道青银高速桃园东王埠上王埠地块西侧山体延伸地块东侧山体延伸地块中部洼地 西侧308国道堵车现象严重；中部砖厂和湖面环境较差；东侧山体延伸有限，给东侧地块形成很重的压迫感 西侧308国道堵车现象严重〔特别是上下班的顶峰期〕中部的砖厂环境较差，而且与其相邻的湖岸也需要治理。 东侧山体山势险峻，而且山体的延伸有限，与其邻近地块压迫感强烈。地块内部限制308国道青银高速桃园东王埠上王埠 地块所在区域属于城市边缘区，各种生活配套资源都很缺乏现状商业设施：地块本身没有什么大型的商业设施。仅以菜市场和路边的餐馆〔308国道〕为主。周边现状教育配套设施：王埠小学青岛61中学地块距最近的市级商圈——李沧商圈直线距离约为3.5公里，车行时间约10分钟。公共交通较为方便。地块外部配套李沧商圈61中王埠小学桃园上王埠东王埠308国道青银高速地块内的现有商业 沿着青银高速，地块周边区域已有假设干大盘，未来将对本地块产生直接竞争区域内楼盘现状：区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主市区客户到达本地快的途径：市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域区域竞争：地块北部约5分钟车程的天泰城〔现阶段以小高层为主〕后续还有6000户的供给量。地块南部紧邻的百通馨园〔尾盘、多层和小高层〕和伟东幸福之城〔建面140万平米的高层、小高层〕将直接截流市区流出方向的客户。位于青银高速和金水路的相接的理想之城〔洋房、小高层和高层〕后续存量也在186万平米〔建面〕地块外部区域天泰城308国道青银高速伟东.幸福之城百通馨园绿城.理想之城市区方向 盘点地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模优势。以水景〔湖水〕和山景为主的景观资源。东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观。城市郊区，周边配套设施资源匮乏规模自然资源配套设施青银高速、308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差。交通条件区域认知区域认知度较高，与市区的交通联系便利。地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高。 本体条件分析13工程地块1工程地块2工程地块3工程地块4 地块2地处李沧区东