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小区物业前期参与管理制度 一、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员的培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。 二、前期物业管理的工作设施方式 自房产公司与物业管理公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划书，并按双方认可的计划书进行实施，定期派有关人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司。物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。 三、物业公司提供前期物业管理的内容 1.通过对市场的调研和周边相近楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。 2.按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局、不同结构楼层的分配比例、管理用户位置、设备安置位置设计建议和依据。 3.对整幢大楼从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。 4.从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分，提出补充建议和改进建议。 5.对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置等提出优化改进的建议。 6.对广场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。 7.结合物业管理的实际经验，对××广场订购的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收，包括：检验其是否符合国家有关标准要求；有无质检合格证书；配件是否齐全；安装是否平整；是否便于维修；各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确；运转是否正常；辅机和工具是否齐全。 8.对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出意见和建议。 9.从实用性的角度对智能化设计提出补充和修正性建议。 10.协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量。例如验收工作内容主要有： （1）主体结构：地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水； （2）屋面和楼地面：各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，无积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起砂现象。卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流水和渗漏； （3）装修：对门窗、玻璃、开关进行检查； （4）电气：线路要求平整、顺直、牢固，过墙和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪声振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全； （5）水、卫、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设，出入采用陶管、塑料管；地漏、排水管接口不渗漏，管道排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证； （6）附属工程及其他：如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求。另外，还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。 11.自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包括以下内容： （1）提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算； （2）设计管理公司的组织机构、制定人员编制、管理人员和部门设置； （3）提交全套的管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖惩条例、安全管理制度、员工培训计划； （4）提交各岗位的职责范围和责任制度，及工作流程；例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安消防、楼层管理、大堂服务、卫生、绿化、工程维护等等； （5）建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事件处理规程； （6）设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位； （7）协助房产公司组织开业庆典。 12.协助房产公司制定《租赁合同）、《管理公约）、《业主委员会章程）等文书条例，为住户办理入住手续。 13.代理房产公司办理大楼保险，按房产公司要求代理协调与政府及其他相关部门的关系。 四、房产公司应尽的义务 1.房产公司应尽最大努力来配合前期物业管理工作的进行，及时为物业公司提供有关材料并清晰地表述其要求，尽最大可能为物业公司工作提供方便。 2.房产公司在工程遇到具体问题或有与物业管理有关的问题，理应及时通知物业公司。 五、付款方式。 本规定所涉及的付款及其方式按双方备忘录承诺的形式支付。 一、物业管理必须在开业前介入进行，愈早愈好。要站在今后管里的角度对工程提出建议，参与工程验收，编制遗漏工程，了解设备管线的安装等。了解、组织各业主为配合大厦开业而作好心理上、思想上、