房产项目产品定位书.doc

. . 精品 精品 . 精品 阳光公寓产品定位书 阳光公寓项目总规模大，占地约1460亩，开发建筑面积约为80万平方米左右。 前一阶段，公司组织人力对房山区的社会基础状况、基本经济发展状况、房地产开发情况及重点楼盘进行了调查和对比性分析，以此作为阳光公寓项目的产品定位说明依据。 一、项目周边背景情况 1．燕化星城项目 燕化星城是本项目地块边上唯一的一个住宅小区项目，也是本项目在地理位置和人气方面的发展基础。该项目占地约1200余亩，总建筑面积107万平方米，容积率为1.34。主要为6层普通住宅，其中有一部分高层住宅。 根据调查得知，目前燕山石化公司尚有5万左右的职工住在厂区所在地，主要原因是工龄不符合公司内部购房的条件。其中部分家庭希望能在燕化星城附近解决住房，既靠近北京市区，同时也能改善居住环境。 2．燕山石化厂区 燕山石化属于中石化下属的国有企业，有职工约6万人，加上职工子弟约8万多人。目前普通职工的年收入约在1～1.5万之间。该企业有较多的双职工，因此该居住区域内的居民家庭年收入约在2～3万元之间。 3．良乡 现为房山区政府所在地。该城镇明显带有政府新城市规划的特点。 . . 精品 精品 . 精品 4．房山区综合概要 房山区位于北京市西南部，属远郊区。原区委所在地为老房山镇，1998年11月18日区政府移址良乡，良乡是国务院批准的首都14个卫星城之一，拟建中的首都八大高校园区紧贴良乡镇，奥运会水上项目已选址房山区。房山区总人口约75万。主要的产业为建筑业和建材工业。当地四大建筑企业中的房建集团和韩建集团在北京的建筑市场上也比较有名。其建材产品主要为水泥、石材、砖等粗材。据官方提供的数据：2001年全区城乡居民共拥有个人存款108.1亿元，人均1.44万元，人均居住面积18.7平方米，居民生活恩格尔系数为34%。 根据良乡所处的地理位置和周边交通道路条件判断，随着与北京市区之间的往来方便程度的增加，许多居民渐渐倾向于休息日坐车到市区去购买商品。其区域中心（尤其是区域性商业中心）的作用会随着北京市区的扩大而呈进一步减弱的趋势。 二、周边项目情况 1．行宫园小区 这是一个自94年开发的以经济适用房为主的住宅小区。小区规划横平竖直，没有特色，一至三期现房（约2150套）已售完，现第四期6幢小高层板楼（共有846套）已建成，质量稍好于前三期6层板楼，2001年初开盘，现已销售84%。 2．北潞园小区 是北京市经济适用房样板小区，一期现房（约5700套）除一居室户型尚有少量未售，其余均已售完，在建的第二期、第三期共约3200套分别自2001年初开盘和2002年1月开盘，已销售70～80%。 . . 精品 精品 . 精品 3．碧桂园 总体规划建7000套左右住宅，一期7幢6层板楼共420套，自2000年6月开盘，现已销售80%。 4．龙华苑 由四层楼房组成的住宅项目，复式结构，面积从190～277平方米多种户型，共84套。2001年1月开盘，现已销售60%，起价为2995元/平方米。 5．杰辉苑 低价多层板楼住宅项目，位于燕化厂区内迎风南路，小区规划横平竖直排列，面积从83～150平方米十余种户型，共18幢1300套左右。2001年3月开盘，现已销售70%。 详见市场调查表1和市场调查表2，附后。 三、项目基本概况 1．项目地理位置 “阳光公寓”项目位于北京市西南郊区的房山区（原房山县）境内。距离北京西南三环六里桥（京石高速公路入口处）约31公里。距离房山区政府所在地良乡约7公里，距离良乡卫星城约5公里，属于一个比较偏远的地块。 地块北侧为京周公路（北京通往周口店），东侧为规划中的大十路，西侧紧邻已建成入住的燕化星城小区，南面为规划中的紫园南路。 2．项目地块情况 . . 精品 精品 . 精品 该地块面积约1460亩，为东西长、南北短的矩形地块。地块的高差呈西高东低状态。平均高程与地块边上的现有道路相比约低0.5米。地块上种植物以果树为主，无任何拆迁房。 地块上有二条并行的高压电线穿越东南角。穿越长度约270 3．项目交通状况 地块的公共交通条件较差，目前只有公交917路汽车通过京周路接通西南三环的六里桥（终点在天桥），不上高速公路，车行时间约1小时，票价4元。此外还有中巴车作为补充，票价5元。917路的候车间隔时间在0.5—1小时/班之间，中巴车则根据客流量的峰谷状态变化，难以确定。 京石高速公路在接近地块处有一出入口，小车的过路费10元/次。 京周公路正在进行拓宽工程，计划拓宽到40米，双向6车道，计划于2002年底完工。目前到项目地块前的道路工程已经完工。 公路二环（另称六环）计划在距离地块500米左右的地方通过，该工程的开工时间约在2002年。 4．项目其他情况 京周公路的拓宽工程，其新占用的土地在路的北侧，不影响现有的地块形