房地产估价市场法.pptxVIP

房地产估价市场法;一、收益法基本原理 二、净收益及其估算 三、报酬率的确定 四、房地产收益价格的估算 五、收益法估价总结与应用实例;一、收益法基本原理;（一）收益法的概念及其两种类型;（一）收益法的概念及其两种类型;（二）收益法的理论依据与适用范围;收益法的适用范围;;收益法的特点;（四） 收益法的计算公式;1、收益法基本公式;1、收益法基本公式;1、收益法基本公式;1、收益法的基本公式;1、收益法的基本公式;2、净收益每年不变的公式;（1）有限年期的情形（净收益每年不变）;（1）有限年期的情形（净收益每年不变）;2、净收益每年不变的公式;2.净收益每年不变公式;b.用于同一房地产不同期限的价格换算； ;c.用于比较法中土地使用权年期修正; [例4]：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元／平方米，该基准地价在评估时设定的土地使用权年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了使用期限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地的目前的价格。 本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用期限为法定最高年限（50年）的基准地价转换为45年（原取得的50年使用期限减去已使用5年）的基准地价。具体计算如下： ;3、纯收益在前若干年有变化的情形 1）无限年期的情况; [例5]：某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第六年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。该宗房地产的收益价格为：;4、预知未来若干年后的不动产价格的公式 ;4、预知未来若干年后的不动产价格的公式; [例6]：目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则该写字楼目前的价值为：; 【例7】某宗房地产现行的价格为7000元/㎡，年净收益为600元/㎡，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在3年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为15000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到15000元/㎡。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。;二、测算净收益;二、测算净收益;二、测算净收益; （2）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状态 下所能获得的归属于房地产的总收入。 写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租 金收入加上其他收入。 其中潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租 金水平的乘积。 其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写 字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。 （3）空置和收租损失。空置的面积没有收入。收租损失 是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金 或者不付租金所造成的收入损失。空置和收租损失通常按照 潜在毛收入的一定比例来估算。 ;二、测算净收益;;;二、测算净收益;（二）求取净收益应注意的事项;（二）求取净收益应注意的事项;（二）求取净收益应注意的事项;（1）商店一层价格的估算： 租约期内年净收益＝200×180×（1－25％）×12 ＝32.40（万元） 租约期外年净收益＝200×200×（1－25％）×12 ＝36.00（万元） ; （2）商店二层价格的估算： 年净收益＝200×120×（1－25％）×12 ＝21.60（万元）;三、估算报酬率 ;三、估算报酬率 ;⑴无风险报酬率为完全没有风险的报酬率。 ⑵投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。 ⑶管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。 ⑷缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿，即为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿。 ⑸投资带来的