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城市综合体研究第1页/共41页第2页/共41页我们必须要面对的问题深圳城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 ——城市综合体第3页/共41页城市综合体城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。第4页/共41页城市综合体的特征高可达性9高密度、集约性8整体统一性功能复合性7土地使用均衡性空间的连续性6内外部关系完整性5强大的对外辐射型14升值价值23第5页/共41页中航城国贸地王中信城市广场万象城深圳城市综合体的发展城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰周边环境问题道路系统问题功能搭配问题停车系统问题周边环境问题道路系统问题功能搭配问题周边环境问题功能搭配问题。。。。第6页/共41页深圳城市综合体的发展离不开城市化发展进程第7页/共41页城市化发展“ 一个城市只有一个中心 ”上海-南京路广州-北京路重庆-解放碑北京-西单“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？第8页/共41页城市化发展上海由一个中心向多个中心发展上海南京路上海-淮海路上海-虹桥上海-人民广场上海-徐家汇上海-陆家嘴第9页/共41页城市化发展北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代第10页/共41页城市化多核发展是必然趋势第11页/共41页东部组团西部组团中部组团深圳城市化发展深圳城市发展呈线性布置，其发展结构正是根据深圳市狭长的地形特性，采用国际上先进的“城市多核结构”的发展理论而规划的第12页/共41页深圳城市化发展深圳商城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展第13页/共41页城市次中心城市综合体城市核心区未来深圳可能面临的城市综合体形态核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体第14页/共41页城市综合体的开发与运营定位需满足的目标：1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求2、具有鲜明特色，体现项目地段价值3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标第15页/共41页城市和区域市场城市和区域地理环境历史、文化、民俗、民情14城市化发展定位依据2536经济和人口状况政府规划及功能定位城市综合体的开发与运营定位依据：第16页/共41页城市综合体的开发与运营霍金斯“消费者决策过程模型”第17页/共41页城市综合体的开发与运营三位一体定位方法第18页/共41页城市综合体——商业形态定位第19页/共41页城市综合体——商业形态定位家庭必需品家庭休闲品家庭生活类家庭时尚核心商业形态家庭服务家庭娱乐辅助商业形态第20页/共41页城市综合体——商业形态构成5-10%30-35%其他服务20-25%商业零售餐饮30-40%休闲、娱乐、酒店第21页/共41页城市综合体——商业零售业态按照零售业饱和理论，只有在零售饱和度大于平均值的前提下，才有在商圈开设集中商业的可能（临街商业不计入）零售饱和理论公式： IRS = C * RE / RFC： 潜在客户数量RE： 人均消费支出RF： 营业面积第22页/共41页城市综合体——商业零售业态商业零售业态商业规模的设定第23页/共41页城市综合体——商业零售业态商业零售业态极限规模测算表第24页/共41页城市综合体——商业零售业态商业零售业态引力模型销售额=购物概率*人口*人均零售开支商业面积=销售额/单位面积营业额购物概率测算公式选用赫夫模型公式：S /DabA =S /DaPbjij=ijjijijMS /DabijjASa为商店J对消费者I的吸引力；为商店J的规模；ijjDP为消费者I到商店J的规模购物的概率；b为消费者I到商店J的距离或时间；ijij第25页/共41页城市综合体——商业街商业街分析需要解决的核心问题1、商业街的长度和宽度2、商业街的辐射半径3、商业街与平行干道的距离东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半径为250-650M，平均辐射半径为420M第26页/共41页城市综合体——商业街东京商业街平均宽度东京商业街长度一般为600-1200M，平均880M；商业街辐射半