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《中华人民共和国民法典》“居住权”新规之理解 第十四章 居住权 第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权， 以满足生活居住的需要。 第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的条件和要求； （四）居住权期限； （五）解决争议的方法。 第十四章 居住权 第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的， 应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事 人另有约定的除外。 第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的， 应当及时办理注销登记。 第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。 目1.居住权的性质与内容构成 2.居住权的设立规则 3.居住权的伴随债之关系 4.居住权的转移问题 录 5.居住权的消灭 6.结语 01 居住权的性质与内容构成 （一）居住权的性质：用益物权 作为用益物权，居住权不同于基于父母子女、夫妻等家庭关 系而产生的居住他人住宅的权利，而是基于双方或者单方意思表 示设立的意定居住权 ；也不同于基于租赁、借用等合同关系而产 生的居住他人住宅的权利，其基础为纯粹的债权债务关系；亦不 同于作为自物权的所有权，而是属于他物权。民法典的居住权不 同于宪法上的居住权，后者在于公法赋予国家对其国民居住权权 益实现的保障义务。 （二）居住权的内容构成 第一，居住权的主体。 在第366条中表述为 “满足生活居住的需要”。 问题1：居住权的主体范围是否仅包括自然人？ 针对该问题，目前有两种观点： （1）狭义说。即居住权的主体仅指自然人，即只有自然人具备支配 居住权的权利，而自然人以外的法人、非法人企业等均不能获得居住权。 （2）广义说。居住权的主体除了自然人以外，还包括其他主体，例 如法人、非法人企业甚至民办非企业等。 “广义说” 1.根据 《民法典》第367条规定： “居住权合同一般包括下列条款： （一） 当事人的姓名或者名称和住所；……”，该法条明确描述为涵盖 “姓名或者名 称”。法律上的姓名和名称分别对应自然人和非自然人，既然法条规定了居住 权合同要素中应包括主体 “名称”，则该主体应视为可以是不限于自然人。至 于自然人以外是否仅包括法人还是包括其他组织。基于民事主体地位的平等性 原则，应当认为包括法人、非法人企业、个体工商户以及民办非企业在内的民 事主体均能享有居住权。 “广义说” 2.基于新法创设居住权的立法目的，即居住权在立法进程中 不断演变、取舍后最终确定存在的必要性，其很重要的一方面 就是充分发挥不动产的效能、符合 “房住不炒”的顶层构想和 全局思维。如果仅仅将居住权的主体范围限制为自然人的话， 无法充分发挥立法效果、满足立法目的。 “狭义说” 目前理论界不少观点都认为，应以狭义说为准适用法律。若仅对 《民法典》 第367条中的 “当事人的姓名或名称”条款作字面理解，因合同当事人包括居 住权人和权利设立人，故居住权人也可以是法人、非法人组织。 但是，若对于居住权人的范围作如此理解，显然并不合适。从 《民法典》 第366条的规定来看，一方面居住权的客体被限定为 “住宅”，另一方面居住 权的目的限于 “满足生活居住的需要”，这两个限定实际上已经明确了居住权 人限于自然人，不包括法人、非法人组织。因为只有自然人才有 “生活居住的 需要”，也只有自然人才有所谓的 “住宅”，即用于居住的房屋。 “狭义说” 有学者指出，法人、非法人组织作为居住权人时，其行使主体是自然人。这 就是说，即使法人、非法人组织作为居住权人，其也无法行使居住权。这一主张 实际上从反面否定了法人、非法人组织作为居住权人的可能性。因为从民事权利 的理论上说，既然民事主体享有某种民事权利，其当然有权自己行使，也可以由 他人行使，并不存在权利主体不能自己行使权利的情形 (权利主体欠缺民事行为 能力的除外，此时应产生法定代理)。