20220322增值税纳税业务操作手册.docx

增值税纳税业务核算规定 TOC \o 1-4 \h \z \u 第一条 房地产业相关增值税的概述 1 第二条 房地产业增值税纳税业务时间的确定 2 第三条 增值税的会计科目设置 3 3.1应交税费 3 3.2 应交税费-应交增值税 4 第四条 房地产开发企业销售不动产 6 4.1房地产预售环节的增值税处理 6 4.1.1预缴税务规定 6 4.1.2 预缴的核算规定 7 4.2房地产交付环节的增值税处理 7 4.2.1 增值税清算税务规定 7 4.2.2 增值税清算核算规定 8 第五条 房地产开发企业出租自行开发的不动产 9 5.1 收到租金缴纳增值税的税务规定 9 5.2 租金相关增值税的核算规定 10 第六条 特殊业务增值税规定 11 6.1增量留抵退税政策规定 11 6.1.1 增量留抵退税的税务规定 11 6.1.2 增量留抵退税的核算规定 12 6.2 增值税税控系统专用设备和技术维护费用政策规定 12 6.2.1 增值税税控系统专用设备及技术维护费的税务规定 12 6.2.2 增值税税控系统专用设备及技术维护费用的核算规定 12 第一条 房地产业相关增值税的概述 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(2008 年修订)（以下简称“增值税暂行条例”）和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36 号）（以下简称“36 号文”）规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务和销售服务、无形资产或者不动产以及进口货物的单位和个人，应缴纳增值税。在中华人民共和国境内提供销售不动产的单位和个人，为增值税纳税人，其中，在境内销售不动产是指所销售或者租赁的不动产在境内。房地产业增值税纳税业务将主要从销售不动产和租赁不动产两项业务。本手册仅就房地产开发企业中的一般纳税人销售或出租自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税进行介绍。房地产开发企业销售或出租自行开发不动产适用一般计税方法计税，税率为9%。 第二条 房地产业增值税纳税业务时间的确定 销售不动产并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。 ◆ 收讫销售款项，是指纳税人销售不动产过程中或者完成后收到款项。 ◆ 取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。 ◆ 纳税人发生视同销售不动产的，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。 ◆ 增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时一般按照3%的预征率预缴增值税。 第三条 增值税的会计科目设置 3.1应交税费 根据财会（2016）22号《增值税会计处理规定》，增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。 “应交增值税”科目核算详见3.2条规定。 “未交增值税”科目核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应交未交、多交或预缴的增值税额，以及当月交纳以前期间未交的增值税额；房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时从“应交税费——预交增值税”科目结转计入至本科目。 “预交增值税”科目核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额；房地产开发企业采取预收款方式销售的，预交的增值税计入本科目。 “待抵扣进项税额”科目核算核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括：不动产进项税额抵扣及实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额。由于税收政策的变更及置业集团涉及较少，在此不再赘述。 “待认证进项税额”科目核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额。 “待转销项税额”科目核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。房地产企业签订跨年租赁房产的合同，并租金采用按年支付且先用后付的形式，