20220330土地增值税纳税业务操作手册.docx

土地增值税核算操作手册 TOC \o 1-4 \h \z \u 第一条 房地产业土地增值税的概述 2 第二条 房地产业土地增值税纳税业务时间的确定 2 第三条 土地增值税的会计科目设置 2 第四条 房地产开发企业销售不动产 3 4.1房地产预售环节的土地增值税处理 3 4.1.1预缴税率的规定 3 4.1.2 预缴土地增值税的计算方法 3 4.1.3 预缴土地增值税的核算 3 4.2房地产交付环节的土地增值税处理 4 4.2.1 房地产行业交付后、土地增值税正式清算前账务处理 4 4.2.2 土地增值税正式清算，补交清算税金 4 4.2.3土地增值税正式清算后的核算 4 4.2.4土地增值税清算涉及企业所得税 5 第一条 房地产业土地增值税的概述 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。 按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定，“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。” 第二条 房地产业土地增值税纳税业务时间的确定 土地增值税纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。 第三条 土地增值税的会计科目设置 为了核算土地增值税的应交及实交等情况，企业应在应交税金科目下设置应交土地增值税明细科目，贷方登记企业应交纳的土地增值税，借方登记企业上交和预交的土地增值税，贷方余额为尚未交纳的土地增值税。预交土地增值税的企业，该科目的借方余额为预交的土地增值税。 主营房地产业务的企业，按税法规定预交的土地增值税，借记应交税金-应交土地增值税科目，贷记银行存款等科目； 按规定计算出应由当期营业收入负担的土地增值税时，借记税金及附加科目，贷记应交税金-应交土地增值税科目。 该项目全部竣工、办理结算后进行了土地增值税正式清算，收到退回的多交的土地增值税，借记银行存款等科目，贷记应交税金-应交土地增值税科目，同时借记应交税金-应交土地增值税科目，贷记税金及附加科目。补交的土地增值税作相反的会计分录。 第四条 房地产开发企业销售不动产 4.1房地产预售环节的土地增值税处理 4.1.1预缴税率的规定 根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）的要求以及各省规定的不同类型房地产的预征率确定。 4.1.2 预缴土地增值税的计算方法 自2016年11月10日起，按《国家税务总局公告 2016 年第 70 号》规定：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 土地增值税预征税款=（预收款-应预缴增值税税款）*不同类型房地产的预征率 4.1.3 预缴土地增值税的核算 核算分录： 借：应交税费-应交土地增值税 贷：银行存款 4.2房地产交付环节的土地增值税处理 4.2.1 房地产行业交付后、土地增值税正式清算前账务处理 项目竣工交付后，清算前，仍按照预缴方式预缴土地增值税。在收入成本结转时，同时结转相应预缴土地增值税，账务处理如下： 借：税金及附加-土地增值税 贷：应交税费-应交土地增值税 4.2.2 土地增值税正式清算，补交清算税金 核算分录： 1/2借：税金及附加-土地增值税 贷：应交税费-土地增值税 2/2借：应交税费-土地增值税 贷：银行存款 收到退回的多交的土地增值税，做相反会计分录。 4.2.3土地增值税正式清算后的核算 企业完成清算后，仍有剩余房产在继续销售的，按当地税局的要求按期（月、季、半年、年）进行清算申报，缴纳的土地增值税，直接计入税金及附加。 收入的确认，以当期不含税签约收入确认转让房地产收入。 扣除项目金额=不含税金的开发成本+与转让房地产有关的税金 不含税金的开发成本=清算时确定的单位建筑面积成本费用*当期签约面积 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积　　 核算分录： 借：税金及附加-土地增值税 贷：应交税费-土地增值税 4.2.4土地增值税清算涉及企业所得税 1、根据《国税发[2009]31号文》“第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”清算补交的相关税费在企业所得税前扣除。 2、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，参照《国家税务总局公告2016年第81号》规定申请退税。