房地产房地产与房地产市场.pptxVIP

房地产房地产与房地产市场第1页/共25页第2页/共25页第一节 房地产一、房地产概念1.房地产的定义：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。2.房地产的三种存在形态(1)土地：如一块无建筑物的城市空地，或建筑物与土地合为一体时，可无视建筑物的存在，如为征收土地税费或确定补交土地使用权出让金的数额而单独评估土地价格。(2)建筑物：建筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些情况下却把它单独看待。如为房屋入火灾保险，房屋拆迁补偿等。(3)房地：把建筑物和其占用的土地作为一个整体来考虑。第3页/共25页3. 房地产用词(1) 房地产：泛指土地、建筑物或土地与建筑物合成一体。(2) 房地：指土地与建筑物合成一体，如说房地价格时，即指此价格包含土地价格及建筑物价格。(3) 土地：仅指土地部分。(4) 建筑物：仅指建筑物部分。4. 房地产的别名(1) 不动产：指不能移动或移动后会破坏其功能或损失其价值的财产。(2) 物业：在香港，通常使用“物业”这个词，其实质就是房地产。第4页/共25页房地产概念的总结第5页/共25页思 考土地与地产的区别房屋与房产的区别第6页/共25页二、房地产的特点（一）物理特征1、不可移动性；2、异质性；3、不灭性。（二）经济特征1、稀缺性；2、经济寿命长；3、适应性；4、位址。第7页/共25页第二节 房地产市场一、概念（1）狭义的房地产市场：指房地产商品交易的场所。（2）广义的市场： 一是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和； 二是房地产商品流通过程中各种交换关系的总和。具体地说，它包括房地产所有权的买卖、租赁、抵押、典当及产权互换以及土地使用权的有偿出让、转让、出租等活动，还包括各种中介对土地、房屋所进行的经营性活动。第8页/共25页二、房地产市场的特点房地产市场与其他的市场不同，其差别是因为个人资产的价值、政府在房地产市场中的角色，人们获得资产的方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。（1）价值量大；（2）政府干预；（3）感觉；（4）愿望；（5）心理效用。第9页/共25页三、房地产市场的分类现阶段中国的房地产市场根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产信息市场五种类型。（1）房产市场按交换形式分：买卖市场、租赁市场和互换市场从供房时间分：现货市场和期货市场第10页/共25页（2）地产市场一级市场：即城市土地出让市场，各级政府代表国家这一所有权主体将指定地段通过招标、拍卖、协议出让等形式提供给开发者，开发者一次性支付出让期内享有的土地使用权的出让费用。二级市场：即城市地产转让市场，指土地在一级市场上出让后，受让者将土地通过一定的投资过渡，再转让给其他的土地或房屋需求者。思考:原行政划拨的土地使用权可否直接转让？第11页/共25页（3）房地产金融市场：指通过房地产专业银行或其他商业银行的房地产信贷部，采用信贷、发行股票和债劵以及开展住房储蓄业务，或者运用按揭等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。（4）房地产劳务市场：指为住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及中介活动等综合活动的房地产辅助市场。（5）房地产信息市场：指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。第12页/共25页四、不完全竞争条件下的房地产价格问题（一）基本概念和术语1、交易价格：指房地产在进行交易过程中发生的价格，是双方议价的结果，也称为实际价格。2、最可能销售价格：是对未来交易中成交价格的一种最可能的估计。3、市场价值：是经济学理论中认为的房地产市场价格波动的中心，也称为不动产价值或理论价格。4、评估价格：是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种最可能的估计、推测或判断。5、投资价值：对于投资者而言，就是预期的未来收益的价值。反映了投资者对某一房地产未来预期利润能力的一种假定。第13页/共25页VI Vp最可能售价VI 房产价值bddVs房产价值Vb 买价Vs aca交易区间（二）房地产交易价值的形成当Vp≥Vs，卖，Vs为最低价（a端）卖方当Vb≥VI，买，VI为最高可接受价格（d端）买方当ad时，交易有可能发生，否则无法成交房地产交易价格的形成取决于交易双方对同一宗房地产价值的不同认知，只有买方对房地产投资价值的评估不低于卖方时，交易才会发生。在这一区间内，实际成交价格会在某一位置发生，取决于双方的议价技巧。第14页/共25页第三节 房地产业一、房地产业的内涵房地产业：从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业。具体包括，土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及