物业管理第七章房屋维修管理.ppt

物业管理 第一页，共三十六页。 第七章 房屋维修管理 本 章 讲 授 房屋维修的含义、方法和特点 房屋维修管理的含义、目标和特点 房屋维修的内容及房屋维修管理的内容 房屋维修管理的组织和考核 第二页，共三十六页。 本 章 的 学 习 目 的 与 要 求 1．了解 房屋维修的含义、方法和特点 房屋维修的内容及房屋维修管理的内容 2．掌握 房屋维修管理的含义、目标和特点 3．重点掌握 房屋维修管理的意义和原则 第三页，共三十六页。 房屋维修的含义 房屋维修是指通过对房屋的维护、修缮和改建，使遭受损坏的房屋重新处于正常使用状态。 物业管理的基本目的： 使物业获得最大的期望收益 使物业得到良好的保值和增值 给业主和使用人提供良好的生活、工作和学习环境 第四页，共三十六页。 房屋维修的方法和特点 房屋维修的方法： 定期性整修 预防性维修 检测性维修 拆除性维修 房屋维修的特点： 经营和服务双重性 广泛性和分散性 技术性 限制性 第五页，共三十六页。 房屋维修管理的含义 是指物业管理企业根据国家对物业维修管理的标准、要求以及物业管理委托合同的规定，对所管理的物业进行维护修缮的管理活动 第六页，共三十六页。 房屋维修管理的目标 房屋维修管理的目标： 1.及时修复 2.能够实施正常安排维修措施 3.需要实现安排好房屋维修的计划和预算 4.监督、管理所有房屋维修工作的进程 5.准确跟踪控制所有房屋维修工作的总费用 6.维修工作需要保质 第七页，共三十六页。 房屋维修管理的特点 房屋维修管理的特点： 复杂性 计划性 技术要求高 第八页，共三十六页。 房屋维修管理的意义和原则 房屋维修管理的意义： 1.确保房屋的使用价值 2.增加房屋的经济价值 3.提升企业的信谊价值 4.增加城市的社会价值 房屋维修管理的原则： “服务”原则 “经济、合理、安全、实用”原则 “区别对待，因房制宜”原则 “预防为主，管修结合”原则 第九页，共三十六页。 房屋维修管理 生物因素 地理因素 灾害因素 使用不当 设计施工质量低劣 维修保养不善 气象因素 房屋 损坏 原因 自然因素 人为因素 第十页，共三十六页。 房屋维修管理 房屋维修管理包含房屋保养和房屋修缮两个方面的内容。 房屋保养是指物业管理者为了保证物业处于良好的使用状态，对房屋结构、装修及设备部分实施的综合养护工作，是物业管理的一种经常性和持久性的工作。 房屋修缮是指物业管理者为了维持物业的正常使用状态，对房屋结构、装修及设备部分所受磨损实施的修复性工作。 第十一页，共三十六页。 房屋修缮管理的主要内容 房屋修缮管理的主要内容　　 房屋维修计划管理 房屋质量管理　　　 房屋维修技术管理 房屋维修施工管理 房屋维修费用管理 第十二页，共三十六页。 房屋维修计划管理 房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，业主和使用者对房屋保养与维修的要求以及政府对保养与维修的有关规定，为科学制定并实施房屋的综合保养与维修计划所进行的各项管理工作。 第十三页，共三十六页。 房屋质量管理 就是对房屋的使用状况进行安全程度的检查和满足使用功能方面质量评定，为房屋的使用、管理、维护和修缮提供科学的依据 房屋质量管理中最主要的工作是房屋完损等级评定 第十四页，共三十六页。 房屋完损等级 房屋的完损等级就是房屋的质量等级 房屋的完损等级划分的依据是：各类房屋的结构、装修和设备 房屋的完损等级划分为5类，即：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房和危险房 第十五页，共三十六页。 房屋使用的安全检查 房屋安全检查就是通过对房屋的经常性检查，了解房屋完损情况，发现房屋存在的隐患，及时采取抢修加固和排除险情的措施。 第十六页，共三十六页。 危房的鉴定和排险 鉴定机构： 政府危房鉴定机构、物业管理公司房屋安全鉴定部门或者是指定专业的技术人员负责 第十七页，共三十六页。 计算房屋的完好率 通过房屋的完损等级的评定，可确定完好房、基本完好房的面积之和，占总物业面积的百分比，即房屋的完好率 房屋完好率 ＝ （完好房所占面积＋基本完好房所占面积）/房屋总面积 第十八页，共三十六页。 房屋二次装修 指房屋已建设完成，业主办完入伙手续后，在正式人住前，根据自己的使用特点和要求，对房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。有时业主人住一段时间后，或非业主使用人调换后，往往又要将原来的装修推倒，按自己的意愿进行装修 第十九页，共三十六页。 装修管理 是指在房屋建筑物的管理中，对业主权属范围内的修缮行为进行规范管理，以确保物业内及公共部位、公共设施安全的管理工作 第二十页，共三十六页。 房屋二次装修的特点 二次装饰必须符合楼宇原来设计时的工程技术规范与技术标准 二次装修一般是在已有入住业主或非业