物业管理法律规范.ppt

(三)物业管理中的违约责任和侵权责任 违约责任　　违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等财产性法律责任。违约责任的基本法律特征有二： 一是基于能以金钱来衡量、计算的合同当事人一定经济利益而产生的财产责任； 二是可由当事人在法律允许的范围内自行约定，这也是合同自愿(自由)原则的基本要求。其他由法律直接规定的民事责任如侵权责任、缔约过失责任等原则上不允许当事人自由约定。 在合同法领域，违约责任居于核心地位 第三十页，共四十七页。 (三)物业管理中的违约责任和侵权责任 侵权责任　是指在物业管理活动中，民事主体因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和公民、法人人身权的行为而应依法承受的不利性民事法律报应。 根据对构成侵权责任的条件的不同要求，可分出一般侵权行为的民事责任和特殊侵权的民事责任两类。 物业管理中的侵权行为及民事责任主要有下列几种： 第三十一页，共四十七页。 (1)国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。根据中国《宪法》第41条和《民法通则》第12条规定，由于国家机关或者国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害的，应当承担民事责任，由有关国家机关负责赔偿。 (2)法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。 第三十二页，共四十七页。 【案例】 员工违规操作造成的法律责任由谁负？ 一天，某清洁公司的一名保洁员在公司实施物业管理的一栋高层住宅楼清扫楼道时，发现了一块小木板，便顺手将木板抛到窗外，正好将楼下路过的小区业主王某砸伤，王某为此要求清洁公司赔偿他的医疗费用和相关经济损失。清洁公司认为：公司曾经多次教育员工在工作期间严格遵守操作规程，严禁高空抛物，且事发后，清洁公司已将该保洁员辞退，王某的医疗费用应当由王某自己向该名保洁员索赔，与清洁公司无关。请问，员工违规操作带来的损失，清洁公司是否应当赔偿？ 第三十三页，共四十七页。 第07章 物业管理中的法律知识 第一页，共四十七页。 一、物业管理法制建设的必要性 （一）开发商的物业管理责任需要法规约束 有不少开发商把工程尾巴留给了物业管理公司，而物业管理公司又无力解决，造成服务不到位，业主和租户怨声载道。所以物业管理问题的彻底解决，必须要从房地产综合开发环节的始端抓起。也就是说，房地产开发商应该承担日后物业管理的有关责任。比如，开发商在项目立项时就应该考虑日后的物业管理问题，并在规划设计中听取物业管理公司的意见；规划设计中要完善物业的配套设施，考虑物业管理用房的预留；按规定支付物业维修基金等等。 第二页，共四十七页。 （二）物业管理公司的行为要有法可依 由于缺乏统一的法律规范作为依据，众多的物业管理公司的管理行为可以说是千差万别，尤其是与业主和租户直接相关的收费问题，物业管理公司随意定价，业主和租户尽管身受其害，却又投诉无门，起诉无法，无可奈何。据分析，因物业管理引起的纠纷大致可分五个方面： 第一是收费标准问题 第二是收费方式问题 第三是维修基金的收取时间 第四是代为购置安装设备中的矛盾 第五是物业管理服务内容的分歧 第三页，共四十七页。 （三）业主的利益和行为需要立法予以保障和规范 业主是物业的所有人，物业管理的最终目的是为他们服务。但是在没有物业管理立法之前，却是开发商决定对物业的管与不管；物业管理公司决定管理费的收取标准，而业主只能被迫听命，任人摆布，虽叫苦不迭，却又无可奈何，这就是没有物业管理立法所带来的后果。所以应当通过物业管理法规的建立来保障业主的利益。 业主的行为也需要规范。业主作为物业的所有人，固然有对物业的使用权和处置权，但这种权力的享用是以不影响他人的权益为前提的。 第四页，共四十七页。 案例 北京市居民李某向A公司购买了亚运村内两居室住宅一套，1995年6月入住，双方未签订物业管理书面合同，但A公司承诺，实行封闭管理，有24小时保安巡逻。1995年12月某日深夜，李某与其子（10岁）在房间收看电视时，一蒙面男子入室抢劫并将李某杀害。之后其子向院内保安人员报案。目前该抢劫案尚未侦破。调查认定，案发时住宅小区仍在施工，可以自由出入，未做到封闭式管理，李某阳台门不是防盗门，可以打开入室。 李某之子与其外祖父、外祖母向法院起诉，诉讼理由是：A公司收取了保安费，但保安巡逻有名无实，而且没有履行封闭式管理的承诺，此外阳台门质量有问题。诉讼请求是：A公司应对李某遇害承担民事赔偿责任，各种赔偿金额总计约185万元。A公司答辩理由是：24小时保安是针对小区内设有可视