现代商务大厦营销策划报告.ppt

8 客户定位 中心区目前的客户特征 客户学历 高中以下 中专 大专 本科 硕士 硕士以上 4% 13% 33% 42% 6% 2% 大专到本科学历占总比例的87%，他们的发展战略思想相当成熟，对现代商务理解深入，关注专业媒体，尤其是现代企业战略的资讯； 购买写字楼行为除了投资者外，主要是企业购买行为，因此客户泛指参与谈判者并拥有决策权的人士。如：董事长、总经理、副总、总经济师等。 第三十一页，共六十八页。 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 项目分析 第三十二页，共六十八页。 现代商务大厦 位于中心区南区CBD中心轴线东面，本项目位于福田中心区福华路与金田路交汇处的东南角，北面福华路，南靠超高层写字楼财富大厦，西对金中环、大中华， 东临岗夏，地理位置十分优越。 1 区位概况分析 第三十三页，共六十八页。 2 交通概况分析 完美的交通网络 位于福华路和金田路两条城市主要干道的交汇处，地面交通便捷； 紧临地铁1号线和4号线双地铁出入口，拥有完美的地铁资源。 第三十四页，共六十八页。 3 景观资源分析 江胜大厦 新世界中心 诺德中心 凤凰大厦 安联大厦 金中环 财富大厦 大中华 卓越时代 本案 东面：岗夏旧城改造区；南面：财富大厦，会展中心；西面：金中环、大中华；西北：莲花山、市民广场、水晶岛、深南大道。 第三十五页，共六十八页。 SWOT分析 第三十六页，共六十八页。 第三十七页，共六十八页。 OT 机会威胁分析 … Opportunities … Threats 市场供过于求，竞争压力大 同质化严重，营销难度大 价格战一触即发 加息、控制按揭、物业税等宏观政策的影响 WTO和CEPA “9+2” 和深港一体化的形成 深圳国际化城市定位 中心区日渐成熟 第三十八页，共六十八页。 SWOT应对策略 优势、机会强化 劣势、威胁规避 结合双地铁、五星级酒店等“泛配套”，提升档次形象； 避开硬件竞争，寻求软性突破； 合理控制成本，应对今后价格战； 强化6.6米层高，提倡全新办公理念， “泛珠三角经济带” ，扩大客户定位范围； 加大营销力度，整合客户资源，应对激烈竞争； “重点优化，而非全面改善” ，根据客户需求有的放矢。 第三十九页，共六十八页。 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 项目定位 第四十页，共六十八页。 高端市场 中端市场 低端市场 物业档次 　低 　　中 　　　 高 客户层面 1 档次定位 高 　　中 低 项目处于写字楼市场的中高档次 现代商务中心 第四十一页，共六十八页。 2 属性定位 “ ” CBD · 核心商圈 超高层高 · 稀缺性甲级写字楼 第四十二页，共六十八页。 高端市场 中高端市场 中端市场 中低端市场 低端市场 3 客户定位 第四十三页，共六十八页。 自用型客户 投资性客户 目前中心区 85% 15% 本项目 80% 20% 中高档次，下半部分小开间，上半部分超高层高，提升投资欲望； 稀缺性产品，可塑性强，提升投资价值。 购买用途定位 第四十四页，共六十八页。 小面积客户 (半层以下） 中面积客户 （半层~整层） 大面积客户 （整层以上） 法律、会计、咨询顾问，较有发展前景的贸易、物流、科技公司、广告、多媒体设计，投资者等 具备相当实力且发展迅猛的中大型贸易、高新科技、物流公司，以及其他大型企业在深圳的分支机构。 国内外大型金融、证券、保险公司，通讯、实业公司，以及跨国大型实力集团公司的区域总部。 30% 40% 30% 需求面积定位 第四十五页，共六十八页。 金融证券 贸易 物流 实业 中介 服务 科技 投资 其他 目前中心区 10% 22% 10% 18% 8% 5% 15 % 12% 本项目 3% 27% 10% 20% 10% 5% 20 % 5% 贸易、实业类企业的比例将有所上升； 投资类客户比例将有所上升； 中介、物流类、科技类将保持稳定，不会有大的波动； 客户类型定位 第四十六页，共六十八页。 第四十七页，共六十八页。 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 营销攻略 第四十八页，共六十八页。 05.04.16 现代商务大厦营销策划报告 第一页，共六十八页。 报告思路与结构 客户解读 项目分析 市场扫描 项目定位 营销攻略 市场扫描 第二页，共六十八页。 宏观市场分析 第三页，共六十八页。 1 历年销售分析 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 35.00 1997 1998 1999 2000 2001 2002