河源市碧桂园项目评估报告.doc

1 - 河源市碧桂园项目评估报告 项目概况碧桂园位于河源市东江新城区域，北接新城核心商业街、南靠三东大桥及河源大道与周边其他城市相连，距离河源老城区约10公里。整个片区是一座高品质、高标准、生态环保型的现代化都市山水新城。碧桂园开发范围西起华丰桥头、东临槎江河畔、南到现状小丘陵、北达滨江大道，用地面积1188亩。 建设规模该项目占地面积约10000平方米；总建筑面积：270379平方米；容积率≤3.5；绿地率≥35%。2.行政区划建成后需要容纳住户2442人，机动车停放位2723辆，非机动车停放位5050辆（包括电瓶车），其中：地上142辆，地下2911辆。3.规划设计原则1)以环境保护为先导，充分利用当地资源，创造良好的自然环境。2)坚持可持续发展的战略思想，将有限的土地资源合理分布，优化空间组织，尽量提高单位面积的使用效益。3)尊重历史，承继传统。以不改变地形地貌特征为前提，对现状植被进行保留和再利用。4)营造健康安全的人文环境，为群众的工作学习娱乐和身体锻炼创造条件。4.综合评价该项目符合河源市城市规划和土地利用规划要求。经济效益分析1)财务评价结论根据各种基础数据测算，项目税后投资收益率为36.14%。2)盈亏平衡分析从生产期考虑，该项目实际年销售额为25亿元，实现毛利润9亿元，则可实现利润总额6亿元。其中：固定成本12亿元，可变成本7亿元。按照8%的所得税税率计算，项目最终可获得的利润总额为4.76亿元。3)敏感性分析(1)税金的增减影响项目投资、销售收入和利润总额，同时也会影响企业的净利润。税负过高或者过低均会直接影响企业的经济效益。因此，税金增加或降低，对企业的影响较大。 功能定位本项目定位为“东江湖山水休闲文化社区”——河源东江水岸度假小镇的生活配套服务中心、景观居住社区及旅游配套服务设施所在地。社区以打造具有河源地域特色的休闲养生居住小镇为宗旨，突出河源文化内涵，以打造具有浓厚地域文化气息和深厚历史底蕴的河源地标式建筑物群为己任，力图创造具有文化魅力的城市标志性场所，彰显特有的人文风情。