北京大户型产品方向深度定位报告.ppt

* * A10楼大户型产品方向深度定位报告 北京策源房地产经纪有限公司 2006年3月24日 * 第一页，共三十一页。 ? ? ? 一、项目定位的原则 二、定位的依据（一） 1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题 1.全方位的市场研究 位于非主流的商务办公区 区域的商务市场机会 项目周边写字楼的销售情况分析 2.准确的项目个案自身分析 位于高档居住区内，项目区域形象较好 项目自身规模较小，难以形成很好的商务形象 产品设计较为普通，电梯配置形象较差 3.基于Peking house首府整体的项目策略 定位要和Peking house首府项目相互促进， 不可独立的策划定位本项目 * 第二页，共三十一页。 ? ? ? 项目名称 实际成交均价(￥/平米) 乐成国际 10500 珠江帝景 9500 苹果社区 8400 天之骄子 9300 时代国际 8000 金港国际 8000 风度柏林 8400 外企国际公寓 7200 后现代城 7200 区域平均价格 8450 区域内公寓整体均价为8450元/平米， A10楼为50年产权的公建部分，与其可比性较差。 一、项目定位的原则 二、定位的依据（一） 1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题 * 第三页，共三十一页。 ? ? ? 项目名称 商业形态 实际成交均价(￥/平米) 乐成国际 住宅底商 22000 珠江帝景 住宅底商及商业街 20000 苹果社区 住宅底商及商业街 29000 时代国际 住宅底商 25000 金港国际 住宅底商 17000 CBD东都 大型综合商业 15000 后现代城 住宅底商及商业街 14000 区域平均价格 —— 18000 区域内商业多以住宅底商或商业街形式出现，均为一、二层商业。 商业成交价在14000-29000元/M2之间，主要成交价格区间为14000-20000元/M2， 整体销售并不理想，除开发商部分自持出租外，销售部分的销售率约在50％左右。 一、项目定位的原则 二、定位的依据（一） 1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题 * 第四页，共三十一页。 ? ? ? 项目名称 实际成交均价(￥/平米) 珠江帝景 9500 苹果社区 14500（两层），合单层7300 金港国际 8000 CBD东都 8000 后现代城 7200 区域平均价格 8000 区域内仅有外企fesco大厦有写字楼供应，但未开盘，预计价格在12000元/平米左右。 区域内均为公寓立项的商住楼，早期的后现代城、金港国际7000-8000元/平米，现珠江帝景成交价为9500元/平米。 区域商住楼价格低，量体小，开间面积小，主要为小型公司的聚集。 一、项目定位的原则 二、定位的依据（一） 1.区域内公寓 2.区域内商业 3.区域内商住楼 三、定位的依据（二） 1.客源在那里 2.周边消费力 四、A10楼分析 1.基本数据 2.A10楼现状 3.SWOT分析 五、项目定位 1.综合定位 2.客户定位 3.产品定位 4.价格定位 六、定位的其他问题