别墅市场回顾及本案客群分析.ppt

这些来自不同领域、不同行业的高收入者具备不同的个人特征 别墅成交的户型集中于200-300平方米之间， 共销售2469套，占成交总量的40.51%， 是北京别墅销售的绝对主力户型。 别墅成交的单套总价主要在300万元以下，共销售3189套，占总量的52.3％， 是别墅销售的绝对主力价位。 小户型 · 低总价 · 市场主流产品 2007年北京别墅市场各户型面积成交情况 2007年北京别墅市场单套成交总价情况 第十八页，共三十四页。 从2007年北京别墅客户分布结构来看，本市居民购买别墅销售总量的68.5%、66.6%，是绝对的主力客户群；其次的客户群体是外省个人，共购买了销售总量的28.6%、29.8%，是客群的重点组成部分。其他客户群体购买别墅面积只占到3.6%的比例。 北京客群为主力 · 外省个人逐渐成长 第十九页，共三十四页。 北京的别墅市场仍显供销两旺态势，随供应加大，两者趋于平衡 西山、八达岭、中央别墅区三大别墅带主流地位牢固 300平方米以下，已经成为北京人购买别墅的绝对主力面积 非主流的房山仍处于别墅市场初期阶段，未来提升空间巨大 房山区别墅逐步放量的过程，也是经济型别墅大发展的进程 未来预期怀柔、密云、京开、燕郊等经济型别墅竞争日臻激烈 总价300万以下，成为别墅单套总价的绝对主力购买区间 第二十页，共三十四页。 天鹅湖项目目标客群分析 第二十一页，共三十四页。 外省/北京富豪 外国 北京本地中产新贵 企事业单位和华侨、港澳台个人，外国个人、机构 山西、内蒙古、东北等资源大省，河北周边省份富有人群，加之北京富豪人群 政府官员、企事业单位高管、私营企业主、自由职业者、高级打工族、海归人员 正在崛起的，日趋庞大的经济别墅、类别墅甚至洋房的主流消费人群，他们的选择主宰着未来几年别墅主流市场的发展动向！ 经济型别墅——小独栋、双拼、联排 类别墅——叠拼、花园洋房 度假小洋房——小高层洋房 新贵有别：实力不同，产品相异 第二十二页，共三十四页。 行业收入第1名——金融业从业人员行业收入第2名——IT业从业人员行业收入第3名——地产业从业人员 什么人有钱来买一套度假别墅？ 统计外高收入者——机关单位人员统计外高收入者——垄断行业人员统计外高收入者——资源密集型企业主统计外高收入者—— …… 根据2007年年度薪酬调查…… 第二十三页，共三十四页。 分行业企业划分 金融业 保险公司、银行、基金证券、会计事务所、投资顾问 IT业 手机研发、计算机研发、大型网络设备、通讯设备公司 地产业 开发公司、经纪公司、设计院、广告公司、物业公司 机关单位 高校、政府机关、机关办事处 垄断行业 电信、电网、铁路、航空、石油、烟草 资源密集型企业 合金冶炼、造纸、制糖茶叶等初加工企业、饲料加工 第二十四页，共三十四页。 客群特征描述——金融人士 年龄：30－40 个性特征：从容冷静、时尚奢华 思维特征：理性工作，感性生活 家庭构成：单身、两人形态居多 家庭收入：50—100万/年 置业偏好：独栋、联排、洋房 关注重点：升值潜力、交通、景观 第二十五页，共三十四页。 客群特征描述——IT一族 年龄：25—35 个性特征：激情、活力、奔放 思维特征：缜密的逻辑型思维 家庭构成：单身、两人形态居多 家庭收入：20—100万/年 置业偏好：联排、洋房 关注重点：景观、交通、配套 2 主力客群判定 第二十六页，共三十四页。 客群特征描述——地产精英 年龄：30－45 个性特征：成熟专业、文化气息 思维特征：专业型思维模式 家庭构成：二人世界、三口之家 家庭收入：20—80万/年 置业偏好：独栋、联排、洋房 关注重点：产品品质、项目内涵 第二十七页，共三十四页。 客群特征描述——机关单位 年龄：40－60 个性特征：低调内敛、深藏不露 思维特征： 全面细致、深谋远虑 家庭构成：三口之家，三代同堂 家庭收入：“不详” 置业偏好：独栋、联排 关注重点：环境、配套 第二十八页，共三十四页。 客群特征描述——资源型企业主 年龄：40－55 个性特征：个性张扬、奢华绚丽 思维特征：趋于潮流文化 家庭构成：三口之家、三代同堂 家庭收入：100万以上 置业偏好：独栋、联排 关注重点：物业服务、交通 第二十九页，共三十四页。 客群特征描述——垄断行业人员 年龄：30－45 气质特征：中规中矩，脚踏实地 思维特征：社会主流中庸思维 家庭构成：二人世界、三口之家 家庭收入：10—50万 置业偏好：联排，洋房 关注重点：性价比、配套 第三十页，共三十四页。 行业划分 年龄级别 活跃指数 消费级别 接待困难度 金融人士 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ IT一族 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 地产精英 ★ ★ ★ ★