北京顺义后沙峪地产项目市场研究报告.ppt

新国展版块在售项目 后沙峪、新国展以及空港周边区域组成了新国展版块的主要部分； 临近传统别墅区以及新国展、空港未来所带来的客户及配套价值成为支撑该区域的主要力量； 典型项目如下： 项目名称 地址 体量 容积率 供应情况 价格 智地香蜜湾 顺义区后沙峪裕民大街38号（龙腾文化公园对面） 11.2万平米 2.20 普通住宅?办公、商业 平层：90-150平米 Loft：40-70平米 平层9500 Loft12000 顺鑫花语 后沙峪北火寺路西侧 8.8万平方米 1.4 板楼,多层,小高层 92㎡左右两居、140㎡左右三居及150-190㎡跃层 均价9000 香花畦 空港城后沙峪德国印象北侧 16.8万平方米 1.49 板楼,多层；178-226平方米 均价13500 澳景园 天竺镇新国展正南面 5.9万平方米 0.69 460平方米至600平方米独栋，360平方米双拼， 800万至2000万/套 新国展国际公寓 顺义区天竺空港开发区 8万平方米 1.8 51平方米一居、73-90平方米两居、95-112平方米三居、130平方米四居 9000 馨港庄园 顺义区首都机场东南李桥镇 44.6万平方米 1.07 44一205平方米一至四居 8500 聚通嘉园 顺义区后沙峪镇 1.45万平方米 0.78 公寓 60平米一居、82平米两居和142平米三居 11000 第三十一页，共四十七页。 新国展版块特性 后起之秀：新国展版块做为顺义房地产市场发展的新起之秀，以商用物业供应为主，区域住宅供应还未形成规模，在售项目规模较小。 前景无限：随着空港园区和新国展带动的会展产业发展，未来区域做为顺义经济产业核心区，住宅市场将随之启动，成为顺义房地产市场的热点区域。 中端区域 产品平实：目前区域特性为中端住宅市场，虽有部分别墅等低密度产品的供应，但缺乏景观、氛围的支撑，未成气候。受限于产业的发达，区域房地产市场基调较为固化，以配套型住宅为主。 本案关注：新国展从发展来说，是未来马坡的主要竞争对手。但其产业园区的标签弱化了竞争性 第三十二页，共四十七页。 本体 —— 个案项目分析 第三十三页，共四十七页。 北京 后沙峪项目报告 第一页，共四十七页。 在本次提案中仅根据对本案项目的初步理解所做的简要说明，因时间较紧，难免存在诸多不当之处，敬请斧正。 第二页，共四十七页。 大势 —— 宏观市场分析 第三页，共四十七页。 2009年1-11月，北京市期房住宅销售共131453套，销售面积，同比去年，分别上涨了55%和63.31%；在11、12月传统的销售淡季内，销售情况仍持续高涨，地产开发商的高成本拿地是刺激需求释放的主要原因。 2009年以来，整体市场走势良好，呈现量价齐升的局面。销售市场已经由买方市场转化为卖方市场，消费者面对市场将更加举步维艰。 2009年北京房地产市场整体销售状况 北京市整体成交均价自2009年3月后保持持续平稳的增长，截止2009年11月，北京住宅成交均价已高达17443元/平方米。 第四页，共四十七页。 2009年北京房地产市场区域土地供应状况 北京住宅郊区化已成为趋势，继北京市政府大力投资北京城南区域后，顺义大龙房地产又以50.5亿元的天价拍得顺义天竺22号地，该土地楼面地价达到了29859元/平方米。该区域未来将成为北京热点区域，区域竞争市场将更为激烈。 土地供应郊区化——2009年，北京市住宅土地成交面积1075.27万㎡，成交68块地，城八区成交面积仅为200.37万㎡，17块地，占北京市土地全年交易量的18.63%； 第五页，共四十七页。 北京09年房地产市场总结 市场存量逐渐减少，呈现供求平衡的格局。 投资热情高涨，导致后续市场潜在供应不足。 整体市场火爆，销售市场转为卖方市场。 投资市场 供应市场 销售市场 北京09年，房地产市场调整，量价齐升。近期在政策的利好下，成交量、成交价格将继续看涨。 第六页，共四十七页。 宏观政策 关键词 利好行业 房地产行业做为我国支柱行业，其稳定、长效的发展至关重要。因而，出于对行业及整体经济的保护，在现今市场环境下，政府将继续加大“救市”力度，以稳定市场。 北京2010年房地产市场展望 第七页，共四十七页。 市场环境 关键词 逐渐复苏 行业整顿还在进行中，消费者观望情绪依然存在，政府坚定的救市政策及措施出台，会使受宏观政策影响较大的楼市逐渐复苏。 北京2010年房地产市场展望 第八页，共四十七页。 价格走势 高位运行 09年整体市场价格持续走高，尤其表现在区域市场上，但从成交来看，刚性需求客户对价格的敏感度最高。 未来产品品质重新成为定价的主要参考依据，市场