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合法转租合同的概念和法律后果 合法转租合同的概念和法律后果 新版 转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收 益的行为。转租后承租人虽然仍是租赁关系的当事人，但实际上是将 租赁物有偿地再转移给第三人即次承租人使用收益，而租赁物如何进 行使用收益，对出租人有着直接的利害关系。因此，各国立法一般规 定，承租人转租须经出租人同意，非经出租人同意承租人不得转租。 例如，日本民法典第 612 条规定：“承租人非得出租人之承诺，不得 让与其权利或将租赁物转租”。德国民法典第 549 条规定：“承租人 非经出租人之许诺，不得以租赁物之使用委于第三人”。 我国台湾地区现行民法第 443 条规定，合法转租的情形有两种：(1)得 出租人之承诺。(2)房屋承租人将房屋一部分转租于他人，但有反对之 约定者，不在此限。除上述两种合法转租之情形外，其他转租均属违 法。而我国合同法采用以当事人同意为衡量转租是否合法的标准 ，转 租经出租人同意的，为合法转租，除此之外为非法转租。 合法转租时 ，当事人之间发生如下法律后果： (1)出租人与承租人之间的租赁关系，不因转租而受影响 ，他们之间仍 发生原来的权利义务关系。承租人并应就因次承租人应负责的事由所 生的损害向出租人负赔偿责任，只要发生了该损害事实并可归责于次 承租人，承租人就应负赔偿责任。 (2)承租人为转租人，其与次承租人之间的转租关系与一般租赁关系并 无区别。 (3)出租人与次承租人之间，并不存在直接的法律关系，但次承租人应 当直接向出租人履行承租人应当履行的义务，出租人也可以直接向次 承租人行使转租人得行使的权利，在这些情况下发生债的第三人履行 问题。就次承租人而言，负有保管租赁物的义务，不尽保管义务以致 租赁物发生毁损灭失等损害时，应向出租人负赔偿责任，承租人为连 带债务人。对出租人负有侵权损害赔偿义务，如其对租赁物构成侵权 行为时，出租人可直接向其请求损害赔偿，出租人与承租人为连带债 权人。在租赁关系终止时，次承租人对于出租人负有返还租赁物的义 务，此时承租人仍是连带债务人。除经特别约定，次承租人对出租人 不负租金支付义务。 (4)转租是以承租人存有租赁权为基础的，在承租人的租赁权因合法终 止等原因消灭时，次承租人不能向出租人主张租赁权。如因此次承租 人不能得到租赁权而受有损害时，次承租人也只能向承租人请求赔偿。 当前，在审判实践中存在着大量的因转租引起的损害赔偿问题。如一 些大型商场 ，承租人承租后 ，许多都再转租给他人，一些不法分子借 机在收取巨额转租租金后卷款潜逃 ，出租人与次承租人之间的赔偿的 问题一直困扰着各级法院。出租人一般以承租人不交租金为由要求收 回房屋物业 ，而次承租人则以转租已经出租人同意、并已向承租人交 若干期租金及对房屋物业进行巨额装修为由拒绝交出房屋。人民 法院 为了平衡各方的利益关系，往往处于两难选择的境地。对此，应 当按 照上述原则处理，在承租人不交租金的情况下，出租人有权终止合同， 收回房屋物业。次承租人因此所受到的损害由承租人负赔偿责任，但 出租人收回房屋物业后，装修物对其有用处的，应根据不当得利的规 定按重置折旧价补偿予次承租人。