佳程广场上市期项目管理方案.ppt

CCIDEA佳程广场专案组 深度行销的解决专家 (海量营销管理培训资料下载) 佳程广场上市期项目包装专案 第一页，共二十八页。 策略规划 推广建议 目录 市场分析 第二页，共二十八页。 一、市场分析 1、北京市写字楼/商住楼的供应与需求分析: 北京市写字楼/商住楼市场处于饱和状态，供大于求，同时新项目不断涌现，“佳程广场”项目占未上市项目的16 .51%。（资料来源于央视调查咨询中心） 万m2 空置率 消化率 占有率 第三页，共二十八页。 由于写字楼/商住楼市场在1998年前投入量过大，导致1998-2000年间市场出现低谷；而今又呈增长态势。 一、市场分析 2、北京市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析: 万m2 第四页，共二十八页。 一、市场分析 3、北京市写字楼/商住楼的区域分布分析: 东三环路：商业繁华，交通便利，配套设施完善，以商贸行业为主，占50%以上。具体有幸福大 厦、中旅大厦、京信大厦、昆仑饭店等。 霄云路：重要街路，交通快捷，政府机关较多。约占20%左右。 机场高速路：为开发重点区域，交通及其便利，是进出北京市中心的主要地段，约占15%左右。 亮马桥路：百货业及涉外饭店集中区域，环境好，专业配套完善，是窗口区域，约占5%左右。 其他：比较分散，约占10%左右。 第五页，共二十八页。 一、市场分析 4、东三环路商圈分析： 东三环路 核心商圈 多年历史 日客流量100000多人 日成交额数亿元 商务圈 霄云路/亮马桥路/新源南路 /联合国开发署（使馆区） 文化圈 世纪剧院/农展馆 金融圈 中行/工行/农行 餐饮娱乐圈 红子鸡海鲜大酒楼/希尔顿大酒店 生态圈 朝阳公园/莱太花卉市场 信息圈 报业/通讯 交通圈 机场高速路/公交便捷 医疗圈 北京军区总医院分院 商业圈 燕莎友谊商城 东三环路核心商圈拥有9大资源，极具投资与发展潜力。不但是商业活动的核心区，也是城市财富资源的融汇处。 人流、资金流、信息流 第六页，共二十八页。 一、市场分析 5、佳程广场项目规划概况： 内容 项目 规划思想：商务公寓（商住写字楼） 功能用途 层数 ? ? 公共面积（层） ? 共享大厅 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 商务公寓 ? ? ? ? ? ? ? ? 私人会所 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 餐饮娱乐 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 楼层规划 单位配比 单位 种类 备注 广场 交通/泊车位 绿化/景观 全楼分摊系数 建筑结构 建筑风格 地下 裙楼 塔楼 车场办公设备房 配套服务区 备注 净高 走廊 宽度 电梯 数量 （含货梯） 步梯 数量 (含消防梯) 分摊 系数 ? 面积（层） 数量 （层） 项目规划状况 第七页，共二十八页。 二、分析 1、优势： 项目核心优势 竞争力 ？户型，总价款低，方便购买 东三环路商圈，构成“佳程广场”的巨大市场潜力 酒店式服务，细致周到；生活无忧 精装修，省时省事省力，“拎包即住” 地段是“佳程广场”最重要的优势 第八页，共二十八页。 二、分析 2、劣势： 交通：地处旺地深巷（南银大厦），交通是否便利？ 电梯：？ 历史：本案建造期长，未免会造成社会美誉度差？ 价格：单位价格偏高？（均价多少？） 居住：户型如何？每层户数如何？人流如何？ 第九页，共二十八页。 三、策略规划 商住楼 大多数客户认为商住楼是以住宅 演变而来，形象力较弱； 区域内，并不缺乏此类产品销售 情况不甚乐观； 无鲜明差异，不能凸显竞争力。 写字间 项目周边近交通、近环境无法匹 配写字间功能； 写字间市场，空置率高； 无竞争力，难以达成销售； 销售周期过长。 住宅 无中庭，无园区； 北向的单元，销售阻力大； 无住宅的配套环境； 均价价位如何？ 酒店 近郊通环境无法适应其客流要求； 启动资金数巨大、管理庞杂； 货币回笼迟缓，存在一定风险。 1、项目定位论证： 第十页，共二十八页。 三、策略规划 2、项目定位： 商 务 公 寓 酒店式公寓源于欧洲，是在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质