江苏连云港港城蓝天项目市场定位营销策划报告75.ppt

项目业态细分定位 商业位置 业态定位 业种细分 一层 包括 中山路 沿街 家居生活主题馆（港式家居MALL） 厨具、洁具馆 中式餐饮/咖啡馆 以男性消费为主题的 厨房用具、餐茶玻璃、小家电、灯饰类、 地板挂地毯等 二层 窗帘馆 睡眠馆 灯饰馆 咖啡馆（方案二） 以女性消费为主题的 窗帘、窗纱及轨道、 花边、帘穗、百折帘、 风情帘、百叶帘等窗 饰附件。家用品类、家 用织品、整体软床、 医学床、床上用品、饰品花艺、蜡烛/ 烛台 三层 家具馆 沙发馆 视听室、棋牌室 常规家具、办公家具、儿童家具，沙发类等 视听室、棋牌室、保健按摩 依据及理由： 1、特色化、差异化、错位型的家居主题业态，市场机会可观。 2、业态定位较好适应物业结构。 3、目的性消费良好缓解地段现状抗性，有利刺激目标投资自营客群。 * 第二十八页，共七十六页。 商业位置 业态定位 理由及依据 中山西路东侧块状商业 超市、特色品牌餐饮 直面中山路，同为周边生活配套商业，提 升整体商业价值及人气。 沿西园路商业 生活配套商业 靠近住宅区入口，为本案及周边居住人群 提供日常生活消费品。 北侧商业街 餐饮、KTV、 娱乐、休闲 依托项目整体定位及成熟西园路，辐射全市消费人群 西园路与商业街交叉处块状商业 大型酒楼 依托，西园路餐饮一条街，主力商家，带 动人气的提升。 * 第二十九页，共七十六页。 项目业态布局及分割建议（见图纸） 项目产品强化建议（见图纸） * 第三十页，共七十六页。 投 资 客 自 营 客 连云区房产投资客，连云港市区房产投资者，外地投资客 连云区及连云港商家 考虑到项目较大的体量及区域尚需提升的投资能力，项目的投资客不能仅局限于连云区，项目投资客群应辐射整个连云港市，形成以连云港全市投资客为主，外地客群为补充的投资客群基础。 项目所定业态，市场存在相当的消费需求，但仅仅靠本地经营商家，尚不足以快速良好的实现项目的经营成功，其他区域及周边城市的品牌及适宜商家将是项目重点需要挖掘的方向。 项目客源定位 * 第三十一页，共七十六页。 第一部分 市场研究 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位产品分割强化建议 第四部分 项目销售招商策略 第五部分 企划深度塑造及推广策略 * 第三十二页，共七十六页。 租售原则： 立足销售，全案去化，迅速回笼资金。 市场原则： 定向行销，因势制导，灵活变通，主力店突破，次主力店及散户跟随性原则。 行业集聚去化，对于家具家装、休闲娱乐、餐饮三大业态行业行销，集中去化。 价格原则： 让利于大户，让利于经营户，让利于首批购铺者，全案的行销过程是一个价值升值的过程。 根据物业形态拉大价差，总价控制，单价平稳拨高，以迅速去化为第一目标。 销售招商策略总原则 * 第三十三页，共七十六页。 租售关系及销售模式 第一种主要方案: 全部出售 项目名称 项目位置 业态定位 物业形态 租售模式 商业面积 可售面积 块状商业 一层 家居生活馆 分割铺位 清水出售 约1.3万方 约1.3万方 二层 分割铺位 三层 分割铺位 中山西路东侧块状商业 超市 1+2F 清水出售 餐饮 1+2F 清水出售 西园路与商业街交叉处块状商业 餐饮 1+2F方案一 清水出售 1+2F方案二 清水出售 1+2F方案三 清水出售 中山路沿街 家居精品 1F 带租约出售 商业街 及散铺 西园路商业 生活配套 1+2F 清水出售 约0.8万方 约0.8万方 北侧商业街 休闲娱乐 1+2F/1F 清水出售 详见图纸 * 第三十四页，共七十六页。 项目名称 项目位置 业态定位 物业形态 租售模式 商业面积 可售面积 块状商业 一层 家居生活馆 分割铺位 清水出售 约1.3万方 —— 二层 分割铺位 三层 家居生活馆 分割铺位 家具等大面积物业物业租赁为主 中山西路东侧块状商业 超市 1+2F 清水出售 餐饮 1+2F 清水出售 西园路与商业街交叉处块状商业 餐饮 1+2F方案一 清水出售 1+2F方案二 清水出售 1+2F方案三 清水出售 中山路沿街 家居精品 1F 带租约出售 商业街 及散铺 西园路商业 生活配套 1+2F 清水出售 约0.8万方 约0.8万方 北侧商业街 休闲娱乐 1+2F/1F 清水出售 备注：此方案的运用是在本项目的后期销 售推广中采用直接销售模式遇到抗性时使用。 租售关系及销售模式 第二种预备方案 * 第三十五页，共七十六页。 价格策略 本项目整体价格走势为： 总价控制，低开高走，小幅上扬，不断调整价格。 不同物业，根据营销需求，制定不同的