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投拓实操合作协议拟定和核⼼要点分析
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作为投资⼈员,谈合同、改合同是必不可少的⼀项技能,今天咱们来说下合作协议拟定,以及核⼼要点分析。
关于投资合作协议,根据项⽬处于不同开发阶段有很多种形式,⽐如框架合作协议、联合取地合作协议、联合开发协议
等。
其中框架协议最为精悍,双⽅⼤致约定⼀个合作意向即可;
联合开发协议最详细,包含项⽬操盘和资⾦管理的各类细则和违约责任;
⽽联合取地协议介于⼆者之间,主要侧重于取地阶段的实施细则等。
万变不离其宗,协议只是载体,合同要点才是协议灵魂。
⼀份优质的协议,篇幅再长内容再多,依然能够逻辑条理清晰,关键要点易于查询。
下⾯咱们以相对⽐较全⾯的联合开发协议为例,讲述⼀下合同协议构成和核⼼要点分析,合作开发协议从⼤框架上分为
⼏个部分:
01
合同务虚部分
这个部分没啥好说的,按照格式填写信息就是。
合同⼀般会先明确⼀下合同签署地和签署⽇期,接下来甲⼄⽅单位名称、法⼈、注册地等关键信息,以及简单的情况陈
述,项⽬公司⽬前股权所属、地块取得时间、双⽅拟通过增资⽅式进⾏合作等。
02
项⽬公司和⽬标地块概述
关于项⽬公司,需要列清楚注册资⾦本实缴情况、合同签署情况、资产负债情况。
关于⽬标地块需要陈述地块位置、地块⾯积、地块性质、地块容积率、地块现状、⼟地价款等关键信息。同样没啥好说
的,根据实际情况填写即可。
03
资⾦投⼊与成本承担原则
这个部分属于核⼼条款。
合同要先阐述下项⽬公司当前已投资⾦情况XX万 (⼀般主要包含⼟地保证⾦、⼟地款、契税等),该资⾦⼀般由项⽬
公司初始股东垫付。
超股⽐垫付部分,对⽅应当⽀付资⾦占⽤费,年利息X%;双⽅根据实际情况合理约定资⾦占⽤费的⽀付时间。
备注:
项⽬公司实际投⼊⼀般是从⼟地保证⾦开始,⽽新股东⼊资的时间⼀般在合同协议签署之后,因此中间会有时间差,投
⼊晚的⽀付资⾦占⽤费理所应当,但是⽀付时点经常会成为关键卡点。
⼊晚的⽀付资⾦占⽤费理所应当,但是⽀付时点经常会成为关键卡点。
实际上⽐较可⾏⽀付时间⼀般是项⽬公司利润分配时,从新股东应付利润中扣除,⽀付到原股东指定账户。
04
增资价款和⽀付
本部分合同主要约定各⾃的增资额和⽀付时间,双⽅约定增资X万,⼄⽅增资额Y万,增资完成后项⽬公司注册资本Z
万;此时甲⽅股权⽐例XX%,⼄⽅股权⽐例XX%。
同时,附上增资账户项⽬公司账号XXXX;增资额⽀付时间为XX年XX⽉XX⽇,增资额⽀付完成后XX⽇。
备注:表⾯条款⽐较简单,但实际需要考虑的因素很多。
1、⼀般项⽬公司⽽⾔,最终的注册资本以资⾦峰值为准,确保增资完成后双⽅不必继续追加投资额。
在某些特殊情况下,进⾏增资需要拆分为两次进⾏,之所以这样也是⾮常有必要的。
2、对于上市公司⽽⾔,外部资⾦以增资形式新进⼊项⽬股权的视同股权转让,累计超过最近⼀期经审计归母净资产的
10%后,再进⾏股权合作需上董事会并公告,累计达到归母净资产的50%后,需上股东会并公告。
因此为了避免额度超标,需要⾸次做⼩额增资,⼆次做⼤额增资。
举个例⼦:
项⽬公司初始注册资本1000万,由股东⼄⽅认缴,后期双⽅约定共同增资到资⾦峰值10亿元,共同开发项⽬,其中甲
⽅股⽐80%,⼄⽅股⽐20%。
那么⾸次增资,⼄⽅保持1000万元不动,甲⽅需要增资4000万,项⽬公司注册资本变更为5000万元,这样甲⼄双⽅股
⽐是80%:20%;
第⼆次增资,甲⽅增资7.6亿元,⼄⽅增资1.9亿元,项⽬公司注册资本变更为10亿元。
备注:
这⾥很多⼈容易犯的错误,项⽬公司初始注册资本1000万,在填写增资协议中,会想当然的认为甲⽅认缴800万,⼄⽅
认缴200万。
⼤错特错!
项⽬公司在注册成⽴的时候,1000万相当于⼄⽅认缴⾦额已定,甲⽅需要根据初始注册资⾦推算⾃⼰的增资额度。
05
过渡期约定
这个部分就属于常规型条款了,⼀般会约定在增资⽅未能正式成为正式股东前,原股东不得对项⽬公司做重⼤变更。
⽐如改变公司资本、股权结构、对外担保、转让重⼤资产或者分配公司利润、对外投资等。
这个好理解不赘⾔。
06
项⽬公司现有合同处理及债权债务承担
合作开发项⽬和股权转让不同,这部分是⽐较简单的,因为项⽬公司业务是持续进⾏的,合同继续履⾏,公司债务由项
⽬公司继续承担。
备注:
如果是股权转让就复杂了,⼀旦股权转让,基本操盘主体就变了,所有的合同基本都要中⽌,所有的债务也得做⼀个了
结。
⽽合作开发操盘⽅⼀般不变,所以不会有这些问题。
07
项⽬公司机构
合作项⽬这部分事项就⽐较繁多了,因
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