上海朱家角东方港湾商业定位思路.pptxVIP

上海朱家角东方港湾商业定位思路第1页/共42页 一、基地条件分析 二、商业定位思路 三、案例分析第2页/共42页 东方港湾·金杰位于上海西南部的古镇朱家角，紧靠淀山湖、为一高档别墅用地,规划中别墅平均每户占地面积2.5-4.5亩，共有11种户型供客户选择，前期推出80套别墅，800-3000万/套，物业费7.5元/平方米/月。 本报告主要针对该项目的商业部分进行定位可行性分析。 项 目 简 介第3页/共42页 东方港湾·金杰位于上海西南部的古镇朱家角，紧贴淀山湖东畔、朱家角为沪宁杭三地的交汇点，周边遍布完善的交通网络，沿沪青平高速公路，抵达上海市中心只需30分钟车程，同时可透过沪宁、沪杭高速公路直达苏杭。 交 通 区 位第4页/共42页 东方港湾·金杰——上海绝无仅有的与淀山湖唇齿相依，与国际乡村高尔夫咫尺相邻。拥有1100米天然湖岸线，1000米贵族高尔夫景观线。每种户型分别有两种不同的外立面，拥有1300到2500平米的私家花园和30-50平米的临水湖岸线。商业部分规模不大，距离水系较近，有一定的天然资源可借用。商业 规 划 布 局第5页/共42页 1、环境价值 项目与淀山湖唇齿相依，与国际乡村高尔夫咫尺相邻，拥有1100米天然湖岸线，1000米贵族高尔夫景观线。具有极好的自然环境和生态资源，是建设高品质度假休闲社区的理想用地2、文化价值 地块所在的朱家角镇是上海的重要旅游文化基地，可利用的文化题材丰富，可以考虑多方借力，一定程度上提升了项目的用地价值。3、度假价值????????? 丰富的水景和文化资源形成基本的概念景观，通过项目自身开发，塑造地标性的人文景观旅游资源。以现有的游艇休闲，高尔夫休闲，结合自身开发的配套资源形成体系化的休闲旅游资源。 地块自身价值分析第6页/共42页 项目优势:1、项目有天然的湖景优势，能够充分借水景打造优势商业2、项目周边10公里范围内有多处高标准休闲场所的资源共享3、本项目及周边其它高档别墅销售入住后能够带来的客户资源4、项目所在的千年古镇朱家角能够给本项目提供的相关配套优势5、离城市不远，距自然很近，最适合的尺度距离项目劣势：1、项目的商业地块在规模上有一定的局限2、商业地块所处区位为上海边缘，且也在朱家角镇的外沿区域3、单纯旅游市场的转型尚需时日，所有配套必须自身完成4、片区配套资源虽然丰富，但分布零散，缺乏统一有效的包装 项目优劣势分析第7页/共42页 机会1、宏观经济指标均显示利好，对整体房产开发提供了良好的基础。2、中产阶级形成，生活观念的转化，异地置业观念的成熟。3、旅游行业的飞速发展为项目的提升预留了足够空间。4、上海政府对朱家角整体区域定位的大规划。?威胁1、青浦、松江同档次楼盘的存量较大，各项目商业配套竞争分流。2、从定位、规划到最后实施，直至产品的整体开发的变数较多。 项目优劣势分析第8页/共42页 从市场分析、未来规划、客户需求来看，本项目所具备的自然条件得天独厚。具备成为高端配套商业的可能性。但结合整体项目的开发节奏考虑，为规避开发风险，建议项目定位在中端偏高的位置，以争取最大量的客户面。 在各项资源中，在地块、区域等显性资源外，从片区的整体规划来看，该区域是作为一个旅游的终端区域，这就意味着来此的游客将延长逗留时间，丰富的旅游资源也为本项目的定位提供了良好的支持。 因此本项目商业部分未来作为朱家角片区的一个重点配套休闲项目，为此区域提供了良好的配套资源支持外，而同时也将获得其它点式旅游项目的支持。 小 结第9页/共42页 地产项目的定位是基于：?项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；?市场调研反映的具有有效需求的市场空间；政府在城市总体规划上的限制。项目定位之基准 第10页/共42页 特色配套是特色区域开发成功的首要条件： 在普遍生产力过剩的买方市场，人们在购买房屋时更多会考虑特色社区、文化的作用，而作为旅游地产的内涵是因为特色的配套才能让区域具有独特的气质与氛围。 华侨城高价位的房子是因为它具有其它地方不具备的独特品质。酒吧街是深圳最地道的酒吧文化展现地，其它如深圳最地道的韩国餐馆、深圳大型的Shopping mall、高尔夫球场、旅游学院、深圳唯一从幼儿园到大学的教育体系都传递着丰富的社区文化内涵。 本项目除了地块周遍已有的景观人文资源（天然水系、高尔夫）之外，还需要充分挖掘本项目的----特色纯正配套、最地道的、、、、 关于配套商业定位解析第11页/共42页 从市场角度考虑：1、朱家角镇上已有大量针对普通消费群的的商业配套2、在朱家角淀山湖周边针对中高档消