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第九章　房地产评估方法及其应用 一、单项选择题 1、下列各项中，不属于资本化率求取方法的是（　）。 A、净收益与售价比率法? B、安全利率加风险调整值法? C、市场提取法? D、各种投资收益率排序插入法? 2、某房地产土地价值800万元，建筑物价值1200万元，综合资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（　）。 A、8%? B、6%? C、5%? D、4%? 3、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，如果资本化率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（　）万元。 A、280? B、285? C、290? D、295? 4、有一宗房地产，2015年的净收益为60万元，资本化率为5%，若未来各年的净收益将在上一年的基础上增加2万元，则2015年初房地产的价值为（　）。 A、1000? B、1500? C、2000? D、2800? 5、运用市场法评估房地产价值时，如果房地产市场变动剧烈，变化较快，则只宜选取较近时期的交易实例，最好是（　）。 A、半年以内? B、一年以内? C、二年以内? D、三年以内? 6、为评估某宗房地产2010年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元／㎡，成交日期为2010年4月末，该类房地产自2010年1月至2010年6月末每月价格递增1％，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月价格下降10元／㎡。该可比实例在2010年10月末的价格为（　）元／㎡。 A、3018? B、3020? C、3144? D、3050? 7、运用市场法评估房地产价值时，交易日期修正的主要目的是将参照物价格修正为（　）的价格。 A、评估时期? B、参照物交易时? C、评估基准日? D、未来预期? 8、若选择比较案例成交价为每平方米4500元，对应的土地使用年期为30年，而待估宗地的出让年期为20年，土地资本化率为8%，则土地年期修正后的地价最接近于（　）元/平方米。 A、3924? B、2500? C、1840? D、2278? 9、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元/㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的价格为（　）元/㎡。 A、2160? B、2175? C、2181? D、2205? 10、土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的（　）倍。 A、5? B、10? C、15? D、30? 11、在房地产开发中的“七通一平”费用属于（　）。 A、基础设施配套费? B、公共事业建设配套费? C、小区开发配套费? D、城市公共设施配套费? 12、在成本法评估土地时，土地开发费的利息若是均匀投入的，则其计息期为（　）。 A、整个开发期? B、开发期的一半? C、整个销售期? D、整个开发期和销售期? 13、下列不属于计算贬值额方法的是（　）。 A、直线折旧法? B、余额递减法? C、年数合计法? D、假设法? 14、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。现需对该仓库房地产价值进行评估，最适宜采用（　）进行估价。 A、市场法? B、成本法? C、假设开发法? D、收益法? 15、假设开发法预测房地产售价时，对于出售的房地产可采用（　）确定开发完成后的房地产总价。 A、市场法? B、收益法? C、成本法? D、长期趋势法? 16、某房地产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50％，半年和一年后分别售出30％和20％，出售时的平均单价为2850元／m2，该类房地产的资本化率为15％。开发完成后的房地产于建设期初的价值为（　）万元。 A、572.21? B、765.85? C、791.24? D、912.62? 17、假设开发法中，销售利润率的计算基数一般为（　）。 A、地价+开发费? B、地价+开发费+转业费? C、地价+开发费+专业费+管理费? D、房地产售价? 18、基准地价修正法的基本原理是（　）。 A、预期原理? B、替代原理? C、供需原理? D、贡献原理? 19、基准地价修正法估价的其中几个程序分别为：（1）确定修正系数表；（2）调查宗地地价影响因素的指标条件；（3）收集、整理土地定级估价成果资料；（4）评估宗地地价；（5）制定被估宗地因素修正系数，则其排序正确的是是（　）。 A、（1）（2）（3）（4）（5）? B、（3）（1）（2）（5）（4）? C、（3）（2）（1）（4）（5）? D、（2）（3）（4）（5）（1）? 20、在房地产评估中，对于实际完成工程量较