物业管理基本概念的法律分析与应用.ppt

MOREKEN麦耕物业咨询物业管理基本概念的法律分析与应用 袁 涛2009.7.14 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下一、当前物业管理的现实环境 住房私有化幅度持续加大 有关物权方面的法律法规日益完善 公众对住房的质量、环境和物业服务的要求越来越高 公众的维权意识不断增强 物业管理的法律关系的重要性日益显现 物业企业面临新的思考和抉择 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下二、这些问题我们思考过吗 我们天天谈物业，但我们对物业的范畴和性质真的都了解吗？ 我们常常说物权，但物权对于物业管理的核心意义在哪里？ 物权法定义的建筑物区分所有权在物业管理实践中到底有哪些作用？ 法律法规范畴内物业管理的责任和义务是什么？ 物业服务过程中的矛盾和冲突，背后的法律意义是什么？ 物业企业应对管理风险的基本守则是什么？ MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下三、物业企业的策略基础 物业服务的正常开展取决于很多因素，但法律法规是维护物业企业正常运行和确保最大利益的重要基础。 物业服务过程中的诸多矛盾和问题，其背后都有与法律法规相冲突的影子。 物业服务行业是对法律法规依赖度最高的行业之一，离开了法律法规的指引，物业企业将误入歧途和陷入困境。对于一个追求可持续发展的物业企业来讲，应当学会尽可能运用法律法规来为自己营造有利的经营氛围和规避风险。 所以，基于法律基础上的策略才是物业企业最好的策略。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下四、物业管理法律关系简述 法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中所形成的一种特殊社会关系——法律上的权利与义务的关系。 物业管理的法律关系是法律关系的一种，即调整在物业管理过程中形成的权利与义务的关系。 （一）构成法律关系的两个基本点 1、以法律规范存在为前提 2、法律关系的内容是权利和义务。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 （二）物业管理法律关系的特征： 1、主体广泛性： 产权多元化及参与主体的众多。 2、权属基础性： 以产权为基础，权利义务随产权的转移而转移。 3、国家干预性： 依法获得产权、依法实施物业管理。 物业服务企业和业主（物业所有人）是平等的法律主体，也是平等的市场主体。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 （三）物业管理的基本法律框架体系 1、宪法 根本大法，制定其他法律法规的基本原则依据。其中关于财产权、城市管理、公民权利等条款的规定，是物业管理相关法律法规立法的指导思想和根本依据。 2、物权法、民法通则 物权法是物业管理最重要的法律支撑，其中关于建筑物区分所有权的理论是物业管理的法学基础。 3、物业管理条例 开展物业管理的具体指导原则和规定。 4、其他相关法律法规 协调解决开展物业管理过程中的各种问题。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下五、关于物业 （一）物业概念表述的演变 “物业是单元性房地产。一住宅单元是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可小可大，大物业也可分割为小物业。”(香港李宗鄂《香港房地产法》） “本条例所称物业，是指住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备及公共场地。”（1994年《深圳经济特区住宅物业管理条例》） MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 “物业特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产实体以及依托于该实体上的权益。”（2003年建设部《房地产基本术语标准》） “物业，指房屋及配套的设施设备和相关场地。”（2009年《重庆市物业管理条例》） 物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。 一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。 MOREKEN麦耕物业咨询