公园大道项目定位及开发思想.doc

- . z 华晨·公园大道营销思路 一、株洲目前商铺形势分析：??? 一、商业地产促进了株洲经济的繁荣??? 首先就投资主体而言，外资和民营资本成为开发株洲商业地产的挑大梁者。近几年，**、**、**等外籍人士纷纷参加商业地产开发领域，所携资金均为外资或民营资本。其次看客观效果，商业地产繁荣了株洲经济快速开展，搞活了商业市场，充分发挥了商业市场对于扩大内需、促进经济、繁荣市场、增加税收和就业，促进经济构造调整、促进城乡市场一体化和加快城市化进程等方面的作用。尽管如此，株洲商业地产仍有其巨大的潜力和提升的空间。??? 而这种潜力最早被**大汉集团牢牢把握。在2002年投资1.4亿元建成智超时尚广场，它带动了芦淞市场群的“两改一提〞(改制、改造、提升现代经营水平)。芦淞区也凭借着自身浓厚的商业文化底蕴和大规模的旧城改造，继续吸引着各地企业前来掘金。“中国城〞“银谷〞市场的崛起以及中鸿人和广场、家润多广场及金地广场和建宁购物公园等工程先后启动。??? 近两年，株洲商业地产开发不再局限于城南繁华的芦淞区，城北石峰区的商业地产初具规模，东部荷塘区的商业地产开发气氛也日渐浓厚，最具代表性的伟大国际广场、东都文化广场正在建立。初步形成了芦淞区以服饰市场为主，石峰区以建材、工业品、农业生产资料交易市场为主，荷塘区以汽车、机电、农副产品批发市场为主的市场格局，市场档次得到全面提升。而河西城区保利大厦的建立，使河西区居民购物更为方便快捷，加快了长江广场成为新区商业中心的地位，位于炎帝文化纪念地的炎帝广场，随着天元区商贸规划出台，开展前景普遍看好。，目前株洲市商业地产开展可谓如火如荼。商业地产开发因有较高的利润空间令众多开发企业趋之假设鹜，作为城市的门面，商业地产业也被株洲市决策者们大手笔地放入城市开展的幅员中。通过近几年的开展，昔日以传统工业为主的株洲已开展成为一个效劳本地、辐射周边的具备了多形式、多构造、多层次、多业态和市场化的批发和零售市场，并朝着更合理、更完善、素质化及深层次的方向开展。可以说，由于有了市场的不断开展和壮大，株洲市由一个工业城市变成了一个综合性城市。在大力开展第三产业，“商贸活市〞、“商贸富市〞的战略指导下，株洲市产业构造不断优化，2004年，株洲商品市场成交额已经到达95.6亿元，占社会消费品零售总额的60.2%，其税收奉献达3.58亿元，占全市税收总额的16.98%，但丰腴的行当总会引发“群狼效应〞，当越来越多的中心商业崛起，各种传统及新型商业为市场份额展开剧烈竞争时，人们已开场在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡开展尺度。我们冷静下来思考，商业地产投资热并不是好得叫人无话可说，存在盲点不能轻视。如市场准入与运作不规*，无序竞争，盲目重复建立，市场开展缺乏创新，开展后劲缺乏，管理和交易人才缺乏，市场网络化建立缓慢等，这些因素已成为当前株洲商业市场开展的掣肘。 二、商业地产开展中面临的为难???? 1、建立加快，空置增加。一方面是几个大的商业地产开工，另一方面，竣工后的商铺急待销售。地域、租价、定位、建筑形态等各方面因素，已经导致了商铺空置面积上升。数字显示，目前株洲市商业地产近八年累计竣工商业用房面积52万平方米，销售面积达38万平方米，而空置面积也在不断攀升，由1999年的1.1万平方米，到目前的7万平方米。商业营业用房空置面积比去年同期增长42.2%。由于种种原因造成面积大小不同的空置，涉及25家房地产开发企业。???? 2、开*火爆，经营冷淡。一些产权商铺虽然在销售时成绩较好，但最终也面临经营难题：由于缺乏人气，尚未形成商业气氛，租赁十分困难。不少非商业中心的商铺招租率也不十分理想。没有足够消费支撑造成的无效供应、专业操作缺乏的定位过失、同区域内同质竞争、产权分割出售造成的后期管理、招商混乱等等。随着产权商铺市场的扩容，这些问题也越来越突出。如在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至局部免租金的形式。株洲〔国家〕汽车城虽采取2年返租，保证投资商们门面在这两年内的不受损失，即使这样经营门面也只有六成，没有出现人们期待中的火爆生意场面。目前株洲〔国家〕汽车城市场还没能力辐射到外地，本市区需求量十分有限。如果一但不返租，靠业主自已经营，这导致无法保证投资者收益和商业租金水平的混乱和经营种类的同质化，极易使商城演变为大杂铺。??? 3、被人们看好的商业街开发，也出现诸多不尽人意的地方。有竣工两三年仍空置待售的门面。如果整条商业街都处于社区之内，开发商自然可以放开手脚进展规划设计，但有的开发商将商业街建在了紧临市政道路的旁边，从而形成单面街区，尽管为购置或