从事商业地产必须掌握的数据指标.pdf

从从事事商商业业地地产产必必须须掌掌握握的的数数据据指指标标 1 在商业规划阶段的重要的数据指标 1 计租⾯积。 在购物中⼼ 商实践当中，⼀般采取建筑⾯积或者套内建筑⾯积签约，从租户的⾓度，优先考 虑套内建筑⾯积，因为这个⽐较实在，可以丈量。当进场收铺时，发现签约⾯积与实际⾯积存 在误差的，以3%作为标准。在3%以内，属于正常误差范围，超出3%租户可选择退铺。 2 营业⾯积。 营业⾯积，也是在商业地产当中经常⽤的⼀个数据指标，主要⽤来描述⼀个商场实际⽤于商业 经营活动的空间规模。通常是等于商场的建筑⾯积减去电梯井道、消防楼梯、卫⽣间、设备⽤ 房、仓储⽤房等之后的⾯积。但是⼜包含了商场通道、⾃动扶梯、中庭等⾯积在内。所以营业 ⾯积⼀般是⼩于建筑⾯积，但是⼜⼤于实⽤⾯积。 当我们⽐较两个商业项⽬的经营规模时，⽤营业⾯积会更加准确，更有意义。因为有些项⽬建 筑⾯积虽⼤，但是扣除⼀些⾮营业⾯积后，其实际营业规模并不⼤。 3 购物中⼼ （商场）的得房率。 4 ⼈均商业⾯积。 2 在 商阶段的重要数据指标 1 租⾦。 ⽬前购物中⼼⼀般采取两种租⾦⽅式，⼀种是固定租⾦，也就是按照⼀个固定的租⾦单价来收 取租⾦，固定租⾦的标准，⼀般是通过与周边项⽬的横向⽐较或者通过设定的租⾦回报率 （6% 或者8%等）来进⾏反推；另⼀种是提成租⾦，也叫营业额扣点，是根据商户的营业收⼊，提取 ⼀个⽐例，作为租⾦，百货商场的扣点率⽐较⾼，⼀般在20~30%，⽽购物中⼼则⽐较低，扣点 率⼀般在10%以内，7~8%的居多。 2 租⾦坪效。 租⾦坪效，是指⼀个商场或者店铺其单位⾯积贡献的租⾦额，⼀般以⽇、⽉或者年度为周期， 可以⽤相应⽇期内的租⾦总额除以其总营业⾯积来计算。国内典型购物中⼼的⽇租⾦坪效⼀般 在1.0~3.0元/平⽅⽶，⽐如万达的⽇租⾦坪效为1.38元，万科⼴场的⽇租⾦坪效1.37元，中粮⼤ 悦城2.48元，华润可以达到4.4元。 3 租约周期。 租约周期，也叫租赁合同期，是指⼀个租赁合同中双⽅谈判确定的租赁期限。在过去，新建商 场⼀般以3年为周期 （主⼒店除外，⼤型的超市、百货等主⼒店，可能租约长达10年、15年，甚 ⾄20年）。现在越来越多的商场，在设定租约周期时，会采取⼤⼩年的⽅式，将商家的租期错 开，⽐如签⼀批2年的，⼀批3年的，避免出现商家同时到期的情况，以免⾯对⼤⾯积商家要谈 判续签或撤场问题，⼯作压⼒和风险都很⼤。 租约周期，还与业态有关系，⽐如零售店⼀般1~3年都可以谈，⽽餐饮业态，则可能需要3~5 年。 3 在开业运营阶段的重要数据指标 1 开业率。 开业率是指商场⾥⾯，开业的店铺⾯积 （或数量）占总计租⾯积 （或计租店铺数量）的⽐例。 ⼀般情况，通常指以⾯积计算的开业率，但部分项⽬，也会⽤数量计算的开业率。对于⼀个新 开的购物中⼼或商场，在⽬前 商环境下，究竟什么时候可以开业，是⼀个令⼈纠结的问题， 通常我们认为⼀个项⽬⾄少也要达到70%的开业率，才能开，但是现在也有部分项⽬，只有 50%开业率，然后后⾯再慢慢提升。 其实，从根本上来说，商场需要计算⼀个最⼩开业率，也就是按照这个开业率开业，商场的租 ⾦收益与运营成本正好持平，这个是可以计算出来的。 2 销售坪效。 根据2017年的有关统计数据，我国⼀些典型的商业坪效数据如下： 购物中⼼平均坪效：1500~2500元/⽉/平⽅⽶ 电影院坪效：300~500元/⽉/平⽅⽶ 餐饮坪效：1000~2000元/⽉/平⽅⽶ 快时尚ZA RA、Uniqlo、HM等：1000~5000元/⽉/平⽅⽶ 奢侈品品牌LV、Gucci等：20000~30000元/⽉/平⽅⽶ 苹果专卖店：⼀般可以到30000元/⽉/平⽅⽶以上 3 租售⽐。 4 提袋率。 提袋率是指在⼀定时间内，实际购买商品的客户数量占进店顾客数量的⽐例。提袋率是零售⾏ 业⾮常重要的⼀个指标，可以清楚的反映出该商家⾃⾝的商品和服务实现销售的能⼒。从⽽能 了解这个品牌其经营状况以及未来调整业态和租户品牌时，作为⼀个重要的参考指标。⼀般 30%~40%的提袋率是⽐较正常区间，低于这个⽔平，则说明商品或服务需要进⾏调整，⾼于这 个⽔平，说明品牌运营能⼒不错。据说有些快时尚品牌的提袋率可以做到50～60%以上。 5 掉铺率。 是指某个时间段内，商户退出经营的⾯积占总出租⾯积的的⽐例。⼀般⼈们把20%作为⼀个警 戒线，当商场的掉铺率超过20%时，说明这个商业的经营出现了较严重问题，需要进⾏整改， 否则将加速掉铺。购物中⼼最危险的时期就是开业后