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2002年上海别墅市场分析
上海房地产市场报告
从松江九亭、长宁虹桥,到浦东康桥、松江佘山,从几十万元的联体别墅,到几千万元的独立式豪华别墅。
今年,上海成了不容置疑的别墅年
上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示,目前上海别墅供应过大,但需求有限。别墅市场已由前几年的供不应求,快速进入了供过于求的格局,同质现象也趋于严重。
那么,有限的市场到底需要什么样的别墅呢?安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研,以此获取第一手的市场资料,现予公布,与大家一同分享,为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息,希望上海的别墅发展商们能在2002年里走好。
(一)别墅价格
50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品,占总样本的71%;其中,50--80万人民币的占37.3%,81至120万人民币的占33.70%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品,随着贫富差距的增大,上海成为世界的上海,该价位的别墅同样拥有可观的市场群体。在上海别墅市场的高端性产品中,151至200万人民币的占6.60%,201至300万人民币的占7.40%,301至500万人民币的占2.10%,501万人民币以上的占2.30%。而介于两者之间的别墅121至150万人民币的占10.60%。
(二)别墅区域
上海别墅区域排名前三位的是浦东金桥地区(占21.30%)、康桥地区(占20.60%)和虹桥别墅区(占17.40%)。
2002年的上海别墅市场区域性已显现,浦东已成为别墅的热门区域,而虹桥别墅区因多年的发展仍然吸引着买房人,而前几年兴起的松江及闵行别墅区(各占11.60%、11.40%)正在趋于饱和。还有沪青平别墅区(占9.60%)和其它别墅区(只占8.10%)。
(三)别墅类型
在经济实力允许的条件下,独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选;而连体双拼和连排别墅因其适中的价格,也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场,各类别墅占市场总份额中的比例:独立别墅为65%,连体别墅为20%,连排别墅为10%,叠加别墅为5%。
(四)别墅面积
150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积,即经济型别墅的市场容量最大,占样本别墅总量的43.50%;201平方米以上的别墅因其面积增大,总价提高,成为了社会高端客层的实力选择,其中,201至300平方米的占29.80%,301至400平方米的占8.70%,401至500平方米的占1.90%,501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考虑因素
在购买别墅15个考虑因素中,被列为最重要的7大因素(占总样本的70.5%)依次是房型(占11%)、物业管理(占10.50%)、价格(占10.40%)、周边环境和文化氛围(占10.40%)、交通(占10.20%)、绿化率和中心景观(占9.80%)、升值空间和投资价值(占8.20%)。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的,这也反映出当前购房人的理智与专业。
所以,作为发展商而言,营销包装只是一种表现和广而告之的手段,如果过份花哨,反而会丧失一大批优质客群。发展商应对7大重要因素予以研究,因为别墅是房产的终结消费,所以房型、物业管理、绿化率会成为买房人特别重视的问题;别墅消费群体大都为社会的成功人土,因此极为看重周边环境的层次与文化品位;交通与升值空间和投资价值,是能充分反映别墅价值和长远利益的因素。
(六)交通意向
该问题是确认购买别墅的人群对交通的判断性。别墅的交通便利是以车程距离来衡量的,有87.3%的人认为半小时车程到机场和市中心的别墅为理想选择;只有12.7%的人认为不符合自己挑选中意别墅的要求,这可能有两种原因:一是购买人不是以私车为出行交通工具;二是区域性极强,以某一区域为生活工作中心,因此只中意该区域内的别墅项目。
(七)别墅楼层
选择购买2层别墅的人占总样本64.2%;选择购买3层别墅的人,占总样本的31.9%。所以,2层别墅为上海别墅市场的主流产品,而3层别墅可作为差异性产品进行点缀。
(八)别墅挑高
希望别墅内有挑高的人占总样本的52.9%;无所谓别墅内有挑高的人,占40%。所以,别墅内有挑高已成为上海别墅产品的基本选择要求。
(九)别墅天窗
希望别墅内有天窗的人,占总样本的73.6%;无所谓别墅内有天窗的人,占17.5%。所以,别墅内有天窗也已成为上海别墅产品的基本选择要求。
(十)别墅佣人房
希望别墅内有佣人房的人,占总样本的65.6%;无所谓别墅内有佣人房的人,占23.7%。
购买别墅的人群都会通过雇用家政员来换取自己休闲时间,并提高生活品质,所以别墅内有佣人房将成为上海别墅产品的基
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