房地产项目全程策划报告.docx

【地中海 · ××】拆迁安置房地产项目 全过程策划设计 第一章 市场策划 房地产开辟投资活动的首要环节的寻觅和确认市场机会，即投资机会，为此在对 项目的开辟前一定要进行足够的市场策划和分析，即对房地产市场的投资环境、房地 产市场供需状况和价格、市场趋势等方面的内容进行调查和分析。从而为开辟项目的 市场定位和目标选择提供决策依据。 房地产开辟项目前期策划的目的，是促成项目达到最佳的市场效应(效益目标和 形象目标)。一个项目能够成功运作取决于各种综合因素， 但优秀的策划往往是确保执 行阶段取得成功的前提，并且前期策划也为后期项目执行策划提供了纲领性的战略指 导思想，并为后期各阶段的成功奠定基础。 本策划报告的目标是为项目的开辟提供全方位的、 逻辑性、可操作性的理论支撑，并 为规划设计及建造设计提供指导方向及主要参数依据， 使项目成为××市最具购买价 值的物业，成为××市具有高品质生活的住宅社区，实现经济效益， 社会效益、 品牌 效益 “多赢”的利益空间。第一节 房地产市场调查 一、市场调查的实施步骤 本项目所进行的市场调查步骤可以如下图所示： 明确 目标 制定研 究计划 组织实 施计划 分析处 理信息 提出调 查报告 图表 1-1：市场调查步骤 (一) 明确目标 要明确本项目市场调查的目标， 就要明确本项目的开辟目的。 本项目开辟的最根 本原因是由于为实现城市整体规划， 拟对广场路 8 号现人民医院职工宿舍实施搬迁。 为解决医务人员特殊行业就近工作的需要， 充分体现以人为本、和谐共建的原则，妥 善解决被拆迁人的安置问题。 (二)制定研究计划 根据调查目标制定研究计划。抓住调查对象中的重点进行实施调查研究，由于拆 迁项目以及待建安置项目都位于××市城中区。因此，需将调查工作的重点放在城中 区各地段各主要并具有一定代表性的楼盘情况及本拆迁项目及待建安置项目周边市场 和环境情况。 (三)组织实施计划 由研究计划的研究成果组织计划的实施。提高效率，进行精细的人员分配。提升 质量，预先做好调查表格，尽量丰富调查内容。还有就是采用按组分区域调查形式， 减少主观原因造成的调查漏洞。 (四)分析和处理信息 经过调查的实施，对调查取得的信息进行分析和处理。 这是调查工作中重要的一 个环节，它直接影响着此次工作的的质量，是对调查结果的初步提炼，也是整理调查 成果的重要前提。 (五)提出研究报告 对调查得出的内容进行分析和处理后，就要对分析的成果进行筛选与提炼，结合 本项目中各方面的实际情况进行考虑，制定出本项目的实施规划。并提出对本项目可 行的方案以及对本项目还需要进一步修改和完善的建议和意见。 二、市场调查的方法 房地产市场调查有许多方法，企业市场调查人员可根据具体情况选择不同的方法。 市场调查方法可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分， 有全面普查、重点调查、 随机抽样、 非随机抽样等； 第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分， 有访问法、 观察法、 实验法。下面简要分析每一种调查方法特征。 (一)按调查对象划分 1、全面普查 全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查。 可以说对市场进行 全面普查， 可能获得非常全面的数据， 能正确反映客观实际，效果明显。如果把一个 城市的人口、年龄、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后，对房地产开辟 将是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要耗费大量人力、物力、财力，调查 周期较长，普通只在较小范围内采用。 固然，有些资料可以借用国家权威机关普查结 果， 例如可以借用全国人口普查所得到的有关数据资料等。 2、重点调查 重点调查是以总体中有代表性的单位或者消费者作为调查对象，进而判断出普通结 论。采用这种调查方式，由于被调查的对象数目不多，企业可以较少的人力、物力、 财力，在很短时期内完成。 如调查高档住宅需求情况， 可选择一些购买大户作为调查 对象， 往往这些大户对住宅需求量，对住宅功能要求占整个高档商品住宅需求量的绝 大多数，从而判断出整个市场对高档住宅的需求量。固然由于所选对象并非全部，调 查结果难免有一定误差，市场调查人员应引起高度重视，特殊是当外部环境产生较大 变化时，所选择重点对象可能不具有代表性了。例如， 1993 年国家加强了宏观调控， 一些房地产公司贷款受到限制， 资金不足， 开工不正常， 水泥等材料需求量急剧减少。 在这种情况下，公司应及时调整，重新选取调查对象，并对调查结果认真分析，惟独 这样的市场调查结果才干为企业制定策略提供实用的根据。 3、随机抽样 随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查， 根据样本判断出 一定概率下总体的情况。 随机抽样在市场调查中占有重要地位，在实际工作中应用很 广泛。随机抽样最主要特征是从母体中任意抽取样本，每一样本有