2018-2019年房地产估价师理论与方法考试真题及答案.docVIP

2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 　 一、单项选择题 　　1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 　　A模拟房地产市场定价 　　B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 　　C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 　　D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 　　答案：D 　　2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() 　　A征用期间导致房屋毁损的价值损失 　　B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 　　C征用期间租赁经营损失 　　征用期间市场上类似房地产的增值差价 　　答案：D 　　3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() 　　A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 　　B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 　　C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 　　D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 　　答案：D 　　4、关于估价目的的说法错误的是() 　　A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 　　B任何估价项目都有估价目的 　　C一个估价项目通常有多个估价目的 　　D估计目的限制了估价报告的用途 　　答案：C 　　5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() 　　A拥有的房地产权利 　　B受其他房地产权利的限制情况 　　C受房地产权利以外因素的限制 　　D额外的利益或好处 　　答案：C 　　6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() 　　A建筑密度大小 　　B房型设计 　　C临路状况 　　D公共配套设施情况 　　答案：B 　　7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() 　　A对住宅本身进行投资改良 　　B由于人口增长对住宅的需求增加 　　C因通货膨胀导致住宅价格上升 　　因人工成本上升导致住宅重置成本提高 　　8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() 　　A房地产转让估价应评估出租****益价值 　　B续贷抵押估价应评估出租****益价值 　　C房屋征收估价应评估完全产权价值 　　D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 　　答案：D 　　9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 　　A5893 　　B6387 　　C6473 　　D7016 　　答案：C 　　10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() 　　A国内生产总值 　　B国民消费价格指数 　　C汇率波动 　　D税收减免 　　答案：D 　　11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。 　　A房地产地役权 　　B房地产权利及其行使租赁权 　　C房地产使用管制 　　D相邻关系 　　答案：D 　　12、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为()万元。 　　A12 　　B25 　　C27 　　D40 　　答案：B 　　13、房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为() 　　A房屋征收决定公告之日 　　B原征收补偿协议达成之日 　　C用于产权调换房屋支付之日 　　D委托估价之日 　　答案：A 　　14、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果(多种估价方法的，采用简单算数平均数)应确定为()元/㎡. 　　A9175 　　B9400 　　C9450 　　D9775 　　答案：B 　　15、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是() 　　A所在区域的消费者观念发生了变化 　　B国家调整了房地产税费政策 　　C国际与国内均出现了通货膨胀 　　D对可比实例进行了装修改造 　　答案：D 　　16、为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定