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证券研究报告 ·行业深度
新加坡凯德集团:开发投管有机联动,资产管理
能力卓著——房地产新发展模式展望系列二
核心观点
凯德集团代表了新加坡房地产企业发展的先进模式,已形成
“地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式,对于中国房企
新发展模式有高度借鉴意义。作为不动产投资管理平台的凯德
投资 (CLI ),由基金管理 (私募基金与上市基金打通地产资管
链条)、旅宿管理 (80% 以上的旅宿单位为轻资产运营)、资本
管理 (年度资本循环目标为30 亿新币)驱动发展。凯德中国
信托(CLCT )与凯德人民币私募基金则聚焦中国市场发展,其
运营和资本管理能力优秀卓越。
凯德集团已形成 “地产开发+投资管理”的双翼驱动商业模式。凯德集
团是亚洲知名的大型多元化房地产集团,总部设在新加坡,由新加坡国
资公司淡马锡控股,业务聚焦房地产投资管理和地产开发,投资组合遍
及全球40 多个国家的260 多个城市。历经多年实践探索,2021 年凯德
集团进行业务重组,形成两个实体,即凯德投资(CLI,上市的房地产投
资管理业务)和凯德地产(CLD,由淡马锡控股的凯腾控股私有化的开
发业务),实现“一个凯德”的有机发展。
凯德投资由基金管理、旅宿管理、资本管理驱动发展。凯德投资主要开
展费用收入相关业务(FRB)和房地产投资业务(REIB),其中费用收入
相关业务由基金管理、旅宿管理、物业管理三项构成,房地产投资业务
依靠优秀的资本管理实现增长。1)基金管理:截至2022 年三季度末,
凯德投资的资产管理规模 (AUM)约为 1300 亿新币,房地产基金管理
规模 (FUM)约860 亿新币(目标于 2024 年达到 1000 亿新币);旗下
有6 支REITs 和商业信托,以及遍及亚太、欧洲和美国的约30 支私募基
金。私募基金与上市基金协同,打通地产资管链条。2022 年前三季度实
现基金管理收入3.4 亿新币,同比增长16.1%。2 )旅宿管理:截至2022
年三季度末,凯德旗下运营和在建的旅宿物业单位超过 15.5 万个单位
(目标于2023 年年底超过 16 万个),其中超过80% 的单位为轻资产运
营。2022 年前三季度凯德投资实现旅宿管理收入1.9 亿新币,同比增长
48.4% 。3 )资本管理:2022 年前三季度凯德投资剥离资产共24 亿新币,
其中86% 由凯德投资表内剥离至上市基金与私募基金,通过资本循环形
成新的基金管理规模。凯德投资为自身设定每年 30 亿新币的资本循环
目标,以推动投资组合的优化。
凯德在中国通过丰富的投资工具覆盖多元化资产。截至 2022 年三季度
末,凯德投资在中国的资产管理规模为460 亿新元,聚焦5 大核心城市
群布局 200 多个物业。上市基金凯德中国信托(CLCT )投资于11 个零
售物业、5 个产业园区、4 个物流园区;2022 年凯德在中国成功募集了
三支境内人民币私募基金,完成了对三个优质商办及产业园区资产的收
购。
风险提示:经济下行风险、行业竞争风险、地缘政治风险等。
本报告由中信建投证券
房地产
行业深度报告
目录
一、凯德集团:双翼驱动的亚洲知名大型多元化房地产集团 1
二、凯德投资:由基金管理、旅宿管理、资本循环驱动发展 4
2. 1 多元化资产全球
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