社区商业体量确定和价值最大化-BGY.ppt

量有所出·量有所为社 区 商 业 体 量 确 定 和 价 值 最 大 化集团营销中心.商业车位组 CONTENT 目录如何确定商业体量（体量极值测算）如何进行商业规划（规划技巧分析）前言（了解碧桂园商业）?商业街产品形式?商业发展模式?看指标? 先拉长之用尽沿街面?先拉长之“一块地切两半”?极值估算原则?体量极值测算方法?先拉长之“三层皮”商业街?商业规划细节 0Part标准商业街U型商业街英伦商业街产品普通底商商业综合体写字楼 0Part2013年11月13日部分项目商业自持阶段现阶段商业销售阶段商业自持阶段商业销售阶段2014年1月13日2013年6月4日优先考虑销售的可行性 1Part作为项目中拉高货值、找平账面收益最重要的“工具”关键因素之一商业住宅（洋房）车 位溢价能力金字塔 误区：商铺价格比住宅高，应多占些指标！正确理解：竞品情况、商铺租金水平、商业辐射人群、城市经济和发展趋势、产品类型 从哪里来？到哪里去？师傅，我们寺庙街做多少？一个指标、两个原则、三个方法师傅，能好好说话吗？1就按这个意思做吧。2师傅净会忽悠、扯犊子。师傅 的忽悠3 1Part项目所在地发布的政策要求当地政府商业指标文件规划设计条件商业上限值、下限值、区间值、商业规划位置等内容。 1Part商业体量的确定：配置商业并不是能做多少就做多少，需遵循2个原则原则1：商业售价的估算要合理原则2：商业售价估算，具体到不同位置、面积段、不同结构商铺 1Part辐 射 商 圈 · 人 口 规 模 · 竞 品 情 况 · 目 标 商 家印象城绿地中心购物鸿翔小区鸿业城市花园0.5km1km永新湖景苑天湖郦都怡翠宏璟恒福湖景湾 环湖花园 1Part以区域、镇街、商圈等为单位，通过商铺的供求关系走势分析，判断项目周边商业的需求情况，有助于判断商铺前期定位的决策。 1Part4%5%5%22%10%13%22%78%38%分析和对比周边竞品商铺成交面积段、产品形式、热销总价范围、价差关系等，研究清楚产品的认可特征、不同商铺形式的价差关系。为极值估算奠定基础。 指 标 下 限 · 极 值 法 · 理 论 测 算 1Part方法一：取用地块商业指标下限值按照土地出让条件指标要求配置下限值规划商业；可考虑功能的转换，以公寓、办公等形式消化部分商业指标② 按照居住项目满足社区配套的最低值配置：一般按照0.5~0.7㎡/人配置，建议社区型商业控制在2%-5%为宜（销售型商业占比最大不应超过10%） 2Part背景：城东新区商业氛围低整体商业氛围欠佳商业体量要求14000㎡ 周边商铺去化率偏低商业指标要求高城东新区 2Part方案一：商业内街+2层商铺方案二：商铺全围合设置方案一：方案二： 2Part方案三：单层商铺+公寓方案分析 1Part方 法 二 ： 商 业 极 值 法区位地段、道路等级与交通状况、地铁公交、周边地块属性及城市发展趋势（有效沿街面指在确保销售去化周期合理的情况下，商业售价高于住宅的沿街位置） 1Part广场本项目市一中初步确定可规划商铺的商业价值面（或临街面） 1Part商业街类型外街C沿街面ADB商铺4住宅-商铺4住宅-商铺住宅-商铺4住宅-面宽进深面积41248-1248-1248-1248同去化速度下的单价（元/㎡）15000800013500800011000800070008000 1Part方案一方案二方案三? 从满足经营需求和控制商铺面积两方面考虑，商铺进深控制以12-15米较为适宜，进深最大不超过20米。 1Part市场需求商业氛围商业价值? 层数极值：商铺随着层数的递增，价格直线下降。商铺层数价值口诀：? 销售型的社区商业应以首层商铺设置为主，非要设置多层时，建议层数尽量控制在3层以下 1Part地块价值分析商铺价格分析层数确定进深极值商业体量=有效沿街面长度 X 进深 X 层数沿街面长度=单层平均单个商铺的面宽 X 商铺数量 1Part方 法 三 ： 理 论 推 算国际类比社区商业规划指标：商住面积比例估算：商住面积=商住面积比例*住宅总建筑面积0.027:12%-3%5.94万㎡项目规划建筑面积22万㎡4.4-6.6万㎡ 2Part区位地段周边地块、建筑属性城市规划未来发展趋势商业价值排序：商业办公住宅学校道路等级、交通状况地铁公交宅间小路次要小路次要干道主要干道高速路地铁公交天桥 2Part有效人流、单铺面积、商业附加功能商业面积应在合理的前提下最大化（定点人流） 2Part1.有效人流；2.单铺面积；3.附属功能。入口凯旋门遮挡商业绿化带遮挡商业 先 拉 长 · 再 拓 深 · 后 加 层 2Part先拉长 之 用尽沿街面强调辨识有效沿街面对沿街面的价值预估、排序先将有效沿街面铺满 2Part先拉长 之 顺主入