过程管理：最全房地产开发项目操盘掌控表.ppt

项 目 操 作 模 式编号牵头部门主 要 任 务工作关键点所需准备资料、资源工作规范成 果成果流向配合部门：策划部、设计管理部、造价管理部、财务部一 土地获取发展部2、资料真实性、合法性调查：合作方工《土地获取与评价体系》；《调查报告》1、土地信息 商登记信息真资料收集(红 实、转让过程线图、建设用 合法可操作、 3、核地规划许可证 风险可控；项 资料准、土地使用权 目情况与转让 确度；出让合同、房 方提供信息相地产证等；) 符、项目不存在其他或有债1土地信息收集《公司发展规划》开发部《政府资料提交 （红线图、用地规划许及配合工作流程（宗地 可证、土地合同、营业图、规划设计要点、计 执照、税务登记证等作划立项等）》为附件）务、纠纷或瑕疵；1、片区资料收集（现场踏勘）2、房地产市场行情资料收集规划 环境 配套 文化 民俗照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范 现场踏勘表市场环境分析报告供给 需求 价格 政策 法规产品统计年鉴/各种机构研究报告可行性内部分析 3、典型代表楼盘资料收集4、编制拓展建议2规模档次 价格销售状况照相机/地图/交通工具评审后的合同稿楼盘调查表项目拓展建议形态SWOT分析和建议3 合作建房合同或土地转让合同《国家土地政策》 签订后的《合同》开发部《政府资料提交及配合工作流程》（宗地图、规划设计要点、计划立项等）；4 计划立项计划立项批文《设计报建工作流程（图纸、填写表格、批文等）》；配合部门：总办、设计管理部、发展部二 前期策划阶段策划部公司年度经营计划、由各专业工程师提供的设计周期、施工周期资料进度计划；资金安排与运用计划编写；人员计划；《公司年度经营计划》；1、计划草拟《开发进度计划》初稿召开计划研讨会2、 询相关部门意见3、计划调整组织召开计划协调会，出会议纪要 项目实施计划草拟稿合理调整设计周期、施工周期、采购周期、营销周期等，各部门相关工作搭接计划研讨会会议纪要、相关第 1 页 部门书面意见《项目实施计划》修订稿流畅，计划的实际操作性强 5在满足公司年度经营计划的前期下，基本能合理调配项目开发全过程中设计、采购、施工、报建、验收、营销阶段各相关部门所需的时间资源和其他资源，具备可操作性计划计划研讨会会议纪要、相关部门书面意见经总办书面签字确认的《项目实施计划》4、定 稿；方案完成时间确定，初步设计完成时间确定，降水支护及桩基施工完成时间确 已被确认的《项目实施计划定，主体施工图完成时间确定，满足公 》司年度经营计划中预售时间的进度要求《开发进度计划》关键线路版5、关键路线。1、拟订调查方案目的/工作计划/要求策划流程和操作规范2、选择合作的调查公司公司实力/合作方式/合同洽谈/签约设计（客户背景/产品需求/生活方式/价值观/片区认同）→征询相关部门有关问卷意见（产品设计部门/采购部门/总裁办）→修改/确定/报批3、调查问卷入户调查→拦截调查→行内专家座谈会→潜在客户座谈会→典型代表楼盘调查→收集片区规划、交通、配套、环境、人口和收入、已开发和待开发项目、产业发展、城市文化和民俗等资料/整理6市场调查分析→撰写市场调查报告（城市宏观经济分析/城市房地产市场调查分析/项目4、调查实施场地和礼品所在片区房地产市场特征分析/消费者调查分析/市场细分和各细分市场评估）→市场调研报告研讨（制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/修订）→市场调查报告审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT分析/市场细分、评估/目标市场选择/功能定位/档次定位/品牌价值定位/产品组合定位/价格定位/多方案对比评选/优选方案建议) →制定PPT文件/召开专题研讨会（总图布局研讨、平面户型及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨、园林及装修风格研讨、强弱电、空调、通风等设施市场需求分析研讨） /正式宣讲/提出建议/修订→审批（编制报批文件/各相关部门会签/总裁签批/归档）1、 市场定位报告策划流程和操作规范；开发部/总裁市场定位报告开发部《策划定位报告调研、编写配合工作流程》7市场定位(市场细分/客户需求描述)依据项目景观/规模/定位/意境/品位，拟订项目命名的原则和方向→命名提案/讨论/总结→向相关部门分发征询意见表→依据命名方案设计LOGO→命名与第 2 页2、项目命名LOGO报批 基本属性需求/生活便捷需求/安全需求策划 /私密需求/交流需求/审美需求/社会地位需求1、目标客户需求特性描述2、项目开发理念阐述策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 开发/总裁规划理念/人、自然、建筑三者关系/生活方式和人文精神倡导策划策划产品形态组合表开发/总裁开发/总裁住宅组团产品形态和经济指标/商业位置面积/会所位置面积/教育配套位置面积/其它共建面积和位置/组团容积率/综合容积率