如何就容积率问题向开发商提出专业建议？-房地产-2020.ppt

如何就容积率问题向开发商提出专业建议深圳中原 技术发展中心 阳光 报告构成容积率自身：建筑学的专业知识，涉及面广、复杂写作目的：指导策划人就容积率问题为开发商提供专业建议《如何就容积率问题向开发商提供专业建议》资料来源：公司内部、深圳市规划局、知名开发商 目 录PART 1开发商确定容积率的时间PART 2PART 3开发商确定容积率的常规方法如何就容积率问题向开发商提出性的建议 容积率确定：开发商对容积率的确定，可以分为拿地之前和拿地之后两个阶段区域规划时确定，实际操作参考法定图则净地块容积率地块属已拿地已确定性城市更新新项目容积率已拿地未确定 城市更新项目一般开发模式为开发商与政府、村民合作开发，项目的的容积率可更改幅度可以超过40%城市更新新项目容积率已拿地已确定已拿地未确定考虑因素?开发商需要策划人的建议——地块的容积率的大小?开发商根据此建议，与政府与村民协商?结果——制定后的容积率保证项目最大利润的实现?开发商需要策划人的建议——容积率可以公关的幅度? 开发商根据此建议，与政府、村民协商容积率的更改?结果——更改后的容积率能保证项目最大利润的实现1 城市更新项目以宝安、龙岗、横岗等区域居多城市更新项目地块如果为学校、宗祠、和文物保护单位等2特殊地块，容积率的确定需要特殊处理 容积率更改前后选取理由：宝安区城市旧改项目，容积率公关幅度已达到30.7%项目位置：位于西丽中心区，同发路以东，留仙大道以北，技术指标：同发路用地面积7621.08平方米，用地性质为商住用地，根据《深圳市留仙洞街坊详细蓝图》，该地块容积率为3.29银涛公司置换用地根据等价置换原则，技术指标：容积率需调整至4.3，规定建筑面积为32770平方米，其中住宅30000平方米，商业2770平方米留 仙 大 道 PART 1PART 2PART 3开发商确定容积率的时间开发商确定容积率的常规方法如何就容积率问题向开发商提出性的建议 开发商确定容积率常规方法参考法定图则开发商确定容积率时成本、利润计算 参考法定图则的计算片区现状居住量片区城市更新拆建比片区规划建筑量片区居住人口计算?项目综合容积率?项目住宅容积率?项目商业容积率。。。地块基本指标 参考法定图则的计算案例计算—：密度分区为3，修正容积率为2.6，总建筑面积为38.2万平米，结论：居住量难以满足赔偿计算二：提升密度分区5区，商业用地基准容积率为4.2，居住用地基准容积率为2.6现状居住量 拆建比规划建筑量 居住人口商业容积率：4.2 ×（1+40%）=5.9居住：2.6 ×（1+40%）=3.675935.5575934.55151869499562441：2总建筑面积：5.2×3.6+7.4×5.9=62.4万平米189836.3751：2.5总容积率为4.275934.55：1 3227803.657492结论：居住量基本满足赔偿 开发商确定容积率时成本、利润计算可行性分析开发商以此为谈判筹码：?向政府及开发商就容积率问题协商、变更?与村民协商土地返还幅度经济测算 规划局与设计院确定容积率的流程城市涉及及其他有关规定区域规划背景区域现状分析?区域、城市战略?政府意图及辖区诉求 规划局与设计院确定容积率的流程城市涉及及其他有关规定区域规划背景区域现状分析?区域土地利用现状?区域现状地籍权属?区域现状建筑功能?区域现状建筑质量?区域现状道路交通?区域现状公共配套?区域现状优劣势分析 规划局与设计院确定容积率的流程区域规划背景区域现状分析制定目标策略?上层次规划?功能定位?发展目标?发展策略?容积率的推导 开发商与政府、村民的关系容积率是开发商与政府、村民谈判最重要的砝码容容积率是谈判砝码政府积率是谈判砝码村民开发商 开发商在城市更新项目中的赔付对象新赔付标准旧赔付标准村民赔付对象政府 开发商在城市更新项目中的赔付对象及说明新赔付标准村民旧赔付标准赔付对象详细说明12两个标准：一种按面积划分，一种按层数划分新赔付标准三种模式：一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择，即首层按旧赔付标准1∶0.82赔付集中商业，二层以上按1∶0.88赔付住宅或公寓计算 开发商在城市更新项目中的赔付对象及说明政府赔付对象详细说明3建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，开发商按照公告基准地价标准的20%补缴地价；向政府支付地价款建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价 PART 1PART 2PART 3开发商确定容积率的时间开发商确定容积率的常规方法如何就容积率问题向开发商提出性的建议 如何就容积率问题向开发商提出性的建议站在开发商的角度分析站在项目的角度分析就容积率问题向开发商提出专业