绿地集团中高端高层住宅技术导则(44)页.ppt

绿地集团技术标准建筑/2009—002绿地集团中高端高层住宅技术导则（试行稿）2009 年 2 月发布 2009 年 2 月试行绿地集团房地产技术管理产品研发部 目录前言第一章 规划景观篇第二章 住宅户型篇第三章 住宅立面篇第四章 住宅结构技术及成本控制篇第五章 住宅机电技术篇第六章 住宅公共部位装修技术篇 绿地集团中高端高层住宅技术导则前言编制目的针对集团中高端高层住宅项目相关技术标准的制定，是为了配合集团树立产品品牌形象，进一步提高项目开发的效率，确保项目在高速开发状态下的品质保障。本技术导则对规划、景观、户型、立面、结构及优化成本控制、机电、公共部位装修各项技术设计的配置要求和设计具体的作法提出关键要求，并尽量做到量化的表达。同时对设计中选型和施工中较多或可能出现的问题给出了指导性建议。本导则为基本品质保障标准，部分章节提供了建议配置要求，各事业部在确保基本质量标准的情况下，可根据项目特殊情况进行提高调整。适用范围本技术导则作为绿地集团各房产事业部(公司)、各产业集团在各地区开发中高端高层住宅项目技术标准手册，是在国家相应标准及规范的基础之上，结合绿地以往房地产住宅开发的实践经验，对住宅设计中的要求和标准，进行必要地明确、补充和完善后编制的。本导则适用于绿地集团各房产事业部(公司)、各产业集团在各地区开发“集团中高端高层住宅”项目设计与施工。编制原则本导则对于初次进行集团中高端高层住宅项目开发具有指导性，对于提高集团中高端高层住宅项目的品质具有参考性，对于集团中高端高层住宅开发的最低标准具有强制性。同时也可作为设计任务书的辅助部分提给相关设计单位。本技术导则为《集团中高端高层住宅建筑技术图册》、《集团中高端高层住宅户型图册》以及《集团中高端高层住宅立面标准参照图册》的有效补充，可结合使用。随着市场在不断发展，标准化工作是动态进行的，该产品标准也将不断补充和完善。感谢各事业部技术条线在资料收集中的大力支持，希望我们的工作能给各事业部的工作带来帮助，同时也希望大家能在使用过程中多提宝贵意见，我们将会在后续工作中不断改进，谢谢！（注解：集团中高端高层住宅特指集团在开发新里、海珀项目的高层住宅及其它集团与新里、海珀对应档次的高层住宅。）绿地集团技发部2009年2月1 绿地集团中高端高层住宅技术导则第一章 规划及景观篇一、 中高端高层住宅项目选址原则中高端高层住宅项目对应的城市为国内二线城市和经济发达的三线城市（如无锡）。集团中高端高层住宅项目选址理念是以具有坚实产业人群支撑，现在或正迅速发展成为城市主流中高档住宅区聚集区域，主要选址为城区及城市导向区域。城市导向区域指城市中心以外，居于城市发展延伸轴外缘属于城市近郊的区域。具体的区域选择有以下几种类型：123周边城市基础设施完备的城市中心小型住宅社区，如：上海海珀·日晖、成都海珀·香庭、西安海珀·兰轩；依赖城市周边设施型的小型住宅社区，如：成都集团中高端高层住宅·维多利亚、上海集团中高端高层住宅·崴廉公寓；自身全面开发型的大型综合社区，如：西安·仕嘉公寓、长春集团中高端高层住宅·世纪城；4城市再开发区域型的住宅社区：如：合肥集团中高端高层住宅·海顿公馆；城市郊区型的住宅社区：如：无锡集团中高端高层住宅·波士顿公馆5二、 产品对应的客户及成本分析1定位城市新兴中产阶级及城市富裕阶层城市新兴中产阶级主要对应集团集团中高端高层住宅系列，城市富裕阶层主要对应集团海珀系列。中高端住宅项目客户定位的城市新兴中产阶级包括：市区的中高收入阶层；二次置业者；大学教师；基地周边富裕居民；省内市外投资客户等。2定价和成本销售基本定价在当地处于中等偏上水平。成本约占售价的 70%左右，在满足较高品质要求的同时，成本控制压力较大。三、 产品定位模式的描述1生活模式的描述1.1 中端集团中高端高层住宅的生活：依赖汽车出行；闲适放松的家庭生活；注重家庭价值；注重艺术品位；注重社区的配套设施的完善和品质；对外内敛、幽雅；对内追求精致、温馨的家庭生活；服务性和自主性兼顾的的生活方式。1.2 高端海珀的生活：依赖汽车出行；外在形象注重奢华感、品质感；注重酒店式服务和私人管家型物业管理的生活方式。物业管理模式的描述22 绿地集团中高端高层住宅技术导则2.1 强调人性化、服务性的物业管理模式——多级物业管理：小区入口大堂——组团公馆——单元入口门厅直接对外的组团公馆——单元入口门厅2.2 强调共享空间与私人空间的严格区分：公共区域：酒店式服务； 半公共空间: 单元入口门厅刷卡式门禁管理。四、 社区基本构成单元——新邻里单元的规划设计1新邻里单元的构成元素建筑（住宅、大堂）； 环境景观； 道路及停车2新邻里单元的规模高层新邻里单元的规模 ：500—800 户，开发量约6—8 万㎡小高层新邻里单元的规模：300—600 户