商业地产策划与定位（114页）.ppt

商业地产的策划与定位 情况是在不断的变化，要使自己的思想适应新的情况，就得学习。——毛泽东《在中国共产党全国宣传工作会议上的讲话》 与陈仁科一起探寻商业地产，是现在开发的热门！为什么？因为开发周期短、利润率高！当然大家也知道风险高。从全国来看，人人都在往商业开发这条路上挤，但有多少项目是真正成功的呢？……原因可能很多…… 与陈仁科一起探寻不成功的原因可能是——因为地段不好因为消费者消费实力低因为商业环境差因为竞争激烈，对手太强因为招商难度大………… 为什么等项目做出来了才发现这些问题？与陈仁科一起探寻为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？这些问题难道是不能避免的吗？……这些问题难道是无法解决的吗？这些问题是不是最核心的问题？究竟什么才是最核心的问题 与陈仁科一起探寻我认为，关键是——没有赋予项目准确的定位怎样做到准确定位呢？…… 与陈仁科定位需要解决的几个基本问题——一 市场缺什么？起探寻地块最适合做什么？地理位置最适合做什么？你，想做什么？…… 第一层剖析:与陈仁科一起探寻从商业形态来看……从商业业态来看……从商业层次来看……从消费潜在需求来看…………市场缺什么从商业格局来看…… 从商业形态看，看什么？与陈仁科一起探寻——有哪些商业形态——各类商业形态的规模、比例——各类商业形态的经营现状步行街——各类商业形态运作模式……——各类商业形态的相互关系——各类商业形态的建筑特色MALL——各类商业形态的配套组成——各类商业形态的发展前景……主题商场专业市场住宅底商 从商业业态看，看什么？与陈仁科一起探寻——有哪些商业业态——各类商业业态的规模、比例休闲——各类商业业态的经营现状……娱乐——各类商业业态的价格水平——各类商业业态的进货渠道数码——各类商业业态的相互关系餐饮 ——各类商业业态的发展趋势……精品 与陈仁科一起探寻从商业层次看，看什么？——市场上是否各个层次的商业都有——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主——各个层次的规模、比例——各层次商业的发展趋势怎样………… 与 从消费潜在需求看，看什么？陈仁科一起探寻——消费者的需求真的都被满足了？——为什么有的消费者去外地购物？——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？………… 从商业格局看，看什么？与陈仁科一起探寻——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？——各个商圈的相对位置、距离——各个商圈功能、关系——商圈是自然形成的吗……——政府层面对商业的布局规划——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又该怎样定位？…… 与 案例一：江西新余新钢项目陈仁科一起探寻新余市地处江西省中西部，被誉为江西的“钢城”。全市总面积3178平方公里，中心城区面积30平方公里，总人口111.59万人（截止2005年底）,城区人口超过40万。……新余市房地产行业正处在快速发展的起跑阶段，虽然各项指标的基数较小，但增长速度飞快！ 与陈仁科一起探寻…… 以洪客隆百货为代表的大型购物中心，以洪客隆商业街、抱石步行街为代表的商业步行街，以东方巴黎家居广场为代表的大型专业市场，以国美电器为代表的主题式商城和以新一佳为代表的超市……表明新余市商业物业多业态并存、竞争惨烈。与陈仁科一起探寻市调发现几个主要项目商业面积之和竟达36.8万㎡，加上规模较小的商场及零散分布的街铺，估计新余市的商业面积将达到50万㎡之巨，而新余市区人口仅为40万，市区人口与商业面积之比为1：1.25，世界上最繁华的商业城市——东京，这个比例才为1：1.7，香港为1：1.3，供应严重饱和！…… 与陈仁科一起探寻面对如此激烈竞争的市场、面对如此饱和的市场，本项目该如何突围？…… 另外在对胜利北路东面和西面两个方向的人流量进行不与陈仁科一起探寻一 同季节、不同时段的多次实地测量后，我们发现，18～组28岁年龄段的人流占据人流总量的比例平均高达6成。市调数据指出了定即使把对人群年龄估算的误差因素考虑在内，我们仍然可以得出结论：胜利北路南来北往的人流中，年轻人占据了大部分。……相对高端消费的群体，这一群体单次消费能力可能不是最强，但他们却是消费频次最高(一有闲暇时间就位 会逛街购物)、消费欲望最强烈(每次逛街都会花点钱出方 去)的。向他们的购买力是不容被忽视的。 与陈仁科一起探寻于是，我们为项目定位为直接指向年轻消费群体的——核心商圈最时尚的潮流基地……潮 楼 第二层剖析：地块最适合做什么？与陈仁科一起探寻地块与城市的关系地块与区域的关系……地块与市场的关系地块与周边环境的关系地块地形与技术指标 与陈仁科一起探寻地块与城市的关系城市的战略定位城市的总体规划城市的经济结构城市的历史文化…… 地块与区域的