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资产评估基本方法及选择 资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价 值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套 方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为3 种基本类型，或称3 种基本方法，即市场法、成本法和收益法。 一、市场法 市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的 各种评估技术方法的总称。 市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何 一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现 行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。 运用已被市场检验了的结论来评估被估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径 是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。 市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提 条件：一是要有一个充分发育活跃的资产市场；二是参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数 等资料是可搜集到的。 一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评 估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。参照物差异调整 因素主要包括3 个方面：一是时间因素，即参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的 被评估资产价格的差异；二是地域因素，即资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异；三是功能 因素，即资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 运用市场法评估资产价值，要遵循下面的程序：明确评估对象；进行公开市场调查，收集相同或类 似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；把被评估 资产与参照物比较；分析调整差异，做出结论。 市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。但是市场法 需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。这种方法不适用于专用机器设备、 大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。 二、收益法 收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。 采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智 的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产 在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了 估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服从资 产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及3 个基 本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时 间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益 法必须具备的前提条件是：第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，资产 拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；第三，被评估资产预期获利年限可以 预测。 收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。但是 预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。这种方法在评估中适用范围 较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。 三、成本法 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将 其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投 资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对 象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗； 如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会