开发商拿地后,这个工作比较重要!房地产开发项目前期策划 .pdfVIP

开发商拿地后，这个⼯作⽐较重要！房地产开发项⽬前期策划 开发商拿地后，这个⼯作⽐较重要！房地产开发项⽬前期策划 前期策划是指开发商获得⼟地后，在项⽬可⾏性研究的基础上，围绕达成⽬标通过对市场的研判，运⽤策划⼿段剖析项 ⽬⾃⾝的状况及市场前景，把项⽬建设意图转化为⽬标具体、功能明确、定位准确、组织清晰、策略优化的实施⽅案的 系统过程，⽬的是为房地产开发项⽬总体运⾏提供依据，为实现项⽬预期⽬标提供⽅案。 01 房地产开发项⽬前期策划的主要任务 房地产开发项⽬前期策划的⽬的是为了实现项⽬的预期⽬标提供⽅案，所以它的主要任务是在市场分析研判的基础上， 就项⽬“为谁建”“ 建什么”“ 能否建”和“怎么建”等问题进⾏分析和研究，并得出具体的结论和提出相关建议。 “为谁建”是指通过市场需求分析，确定项⽬⽬标市场和客户群体，对项⽬进⾏客户定位。 “建什么”是指在客户定位和项⽬分析的基础上，根据⽬标客户的需求特征和项⽬⾃⾝特点，确定项⽬主题基调、物业类 型、规划设计、户型配⽐、设备规格材料品种等，对项⽬进⾏产品定位，这是前期策划的关键任务。 “能否建”是在项⽬定位和产品定位的基础上，对项⽬技术可⾏性、经济合理性以及市场风险进⾏分析评价。 “怎么建”是指对项⽬的总体运⾏进⾏⽅案设计，在前三项任务完成后，项⽬整体框架已经形成，“怎么建”主要就是对项⽬ 的建设周期、建设阶段、项⽬节点、⼯程进度、现⾦流量、经营⽅式、营销策略进⾏总体的设计。 02 房地产开发项⽬前期策划的主要内容 主要内容概括为市场研判、市场定位、运⾏建议和经济评价四个部分。 市场研判，是前期策划的依据，在市场研判中，不仅要对过去和已经发⽣的进⾏分析研究，⽽且要对市场未来的发展作 出预测，尤其对项⽬的开发周期内的市场情况做出判断。 市场定位，是前期策划的核⼼内容，由于房地产的区域性，使房地产与⼀般产品相⽐，⽆论是在流通还是在使⽤上都有 明显的不同。通过对区域市场的发展趋势和动态变化的分析，房地产开发项⽬市场价值取向进⾏研判和设计，包括客户 定位、项⽬定位和产品定位。 运⾏建议，是前期策划的操作设计。由于开发项⽬是⼀个复杂过程，对环节的把控⾄关重要，运⾏建议就是针对主要环 节提出的操作设想。 经济评价，是前期策划的项⽬财务分析，通过对项⽬的投⼊产出测算各项财务指标，评价盈利能⼒和清偿能⼒是否达到 要求，通过对项⽬的不确定性分析，评价其抗风险能⼒企业是否能承受。 03 房地产市场研判的作⽤ 市场研判是开发项⽬的前期基础，是项⽬定位的依据。通过前期的研判，结合项⽬可避免没有针对性的市场描述。市场 研判的作⽤较多，主要有以下三个⽐较明显的优势： 第⼀个，把握市场机会。房产市场是⼀个复杂的复合系统，不同区域机会不同，市场研判可以把握隐藏于其中的市场机 会。 会。 第⼆个，发掘市场潜⼒。随着经济发展和⽣活⽔平的提⾼，⼈们对产品的需求也不断的变化。通过研判可以抢占市场先 机，预测发展轨迹，⽣产符合要求的产品。 第三个，识别市场风险。投资都可能⾯临风险，对于市场性的风险，都⽆法回避。制定有效的对策可以降低风险带来的 损失，通过对区域房产市场的研判和预测可以对风险进⾏有效的识别和控制。 04 房地产开发项⽬的客户定位 客户定位是指在市场细分的基础上，通过消费者市场细分对各种消费群体的阶层环境、⽂化背景、喜好偏向和⽣活⽅式 进⾏⽐较，结合房产开发项⽬⽬标和特点，最终确定开发项的⽬标消费群体。房产开发项⽬⽬标定客户定位的主要任务 是解决“为谁建”的问题，涉及的主要内容是客户确定、⽬标客户的基本特征分析和客户置业需求特征的分析。 05 房地产开发项⽬⽬标客户的确定 房产市场上消费过程是复杂多样的，不同消费⼈群对产品的需求也不⼀样，⼀个企业不可能提供满⾜所有消费者满意的 产品，因此企业要针对部分消费者做出⾃⼰的主⼒产品，这就需要开发项⽬的⽬标客户确定。我们要从房地产市场细 分、⽬标市场选择和⽬标客户选定上进⾏甄别确定。 06 房地产开发项⽬⽬标客户的基本特征分析 在选定了⽬标客户后，需要对⽬标客户的基本特征进⼀步分析。⽬标客户的基本特征是影响需求倾向和需求偏好的重要 因素，因为不同物业类型的需求者，其特征表现不⼀样，通过对⽬标客户的区域特征、家庭结构、职业构成、年龄收⼊ 和置业次数等进⾏分析，可以判断出哪些是我们主要的⽬标客户，并重点进⾏服务。 07 房地产开发项⽬⽬标客户的置业需求特征分析 客户置业需求是注重客户住房需求的⾏为因素研判，是对客户更深层次的分析，主要关注客户的价值取向。所谓价值取 向，是指满⾜客户需求的第⼀属性，如购房⾃住，要求地段⽐如离学校、医院近，养⽼享受，显⽰