房地产行业8位专家发言.pdf

总理问计，8位专家发言，透露几个重要信号！ 近日，李总理主持召开经济形势专家座谈会。 既强调了「我国经济长期向好的基本面没有变，只要保持战略定力、增强发 展信心，完全有条件推动经济持续健康发展」，也强调了「要注重打好政策 的『组合拳』，围绕稳增长、稳就业、防风险等，及时出台、抓紧实施一批 针对性、组合性、协同性强的政策措施」。 哪些专家学者出席了座谈会？ 刘尚希，中国财政科学研究院院长 罗志恒，粤开证券首席经济学家 田轩，清华五道口金融学院副院长 黄先海，浙江大学副校长 袁海霞，中诚信国际信用评级研究院副院长 秦海林，中国电子信息产业发展研究院总工程师 陆铭，上海交通大学中国发展研究院执行院长 赵伟，国金证券首席经济学家 我们梳理了这些专家学者此前在不同场合发表的一些观点与见解。 刘尚希 中国财政科学研究院院长 2008 年之前，宏观调控主要是依靠中央，而现在主要依靠地方，出现了「中 央调控地方化」现象……当前其实有办法，主要是依靠中央加杠杆，而且中 央加杠杆是有空间的，因为目前国债在 GDP 中的占比并不高。现在我国地 方债规模超出了中央债规模，这种靠地方宏观调控的模式效果在下降 ，而风 险在上升，应当归位，让宏观调控的决策、执行完全回归中央。 一方面要大力发展公租房、长租房等租赁市场，保障低收入群体的居住需求。 另一方面取消限制性措施，高端的商品房完全交给市场去调节，对刚需买房 群体进行分类分层考虑，从地价、土地供应等方面统筹安排，不能简单一刀 切。既发挥政府的作用，也发挥市场的作用，两者作用结合起来，「房住不 炒」才能实现。通过简单地放开、刺激大家去买房，又走回了老路，这条路 显然行不通。 从房地产业来看，尽管都受到影响，但民营房地产企业受到影响是非常大的， 国企受到的影响相对要小。为什么出现这种分化？说明民企的信心更加不 足。在数字经济领域，民营企业实际上是处于领跑位置，现在出现了后劲不 足的问题。中央反复强调「两个不动摇」，支持民营经济发展壮大，但是在 现实中，公平竞争原则在国企和民企中还没有真正落实。因为民企盘子很大， 民间投资出现负增长，主要靠政府或国企投资，肯定是顶不上来的。从趋势 上看，如果民营经济进一步收缩，国民经济可能会加快下行。 罗志恒 粤开证券首席经济学家 我们要警惕低能级城市房地产价格以及销售量出现持续的下降。70 个大中 城市里的三线城市价格已经连续一年半出现了同比负增长，其他低能级城 市房产价格的下降幅度要引起更大的重视，因为对低能级城市的居民缺乏 分散投资的能力，其资产负债表中房地产占比更高，影响也更大。这种情形 的应对策略是稳定资产价格，包括稳定房地产价格和股票价格。 田轩 清华五道口金融学院副院长 推荐一本书 《置身事内》。如果我们想从政府的角度对发展经济有更多的了 解，比如招商引资、土地财政，这本书能帮助我们有一个比较全面的了解。 第二本是《门口的野蛮人》。这本书以 1989 年的 KKR 敌意收购纳贝斯科为 背景，从市场的视角，把整个上市公司被收购方，和这些敌意收购者加杠杆 发行垃圾债券等过程，描写得非常清楚。它能帮助读者对上市公司、控制权 市场、杠杆收购和资本博弈运作有比较深刻的理解。 最后，对金融，特别是对公司金融感兴趣，想要了解企业发展周期、投资决 策的年轻人，我推荐一本新书，也是公司金融通识课—— 《不完美的理性 人》。这本书是基于我从 2008 年博士毕业后从教至今金融教学 15 年积累 的成果。这本书在 5 月 15 日上市，希望它给读者带来一个不一样的视角。 黄先海 浙江大学副校长 首先是房地产的性质界定，如何更好地认识房地产，房地产是支柱产业，约 占我国 GDP5%到 10%。其次，房地产是重大民生产业，中国老百姓 60% 的财富是房产。第三，房地产是半金融企业，有大量按揭贷款，如果崩盘对 金融机构产生风险。第四，房地产具有双重属性，有居住和投资功能。 袁海霞 中诚信国际信用评级研究院副院长 2023 年，伴随经济持续修复，各地收支矛盾有望边际缓和但仍然面临诸多 约束，区域分化格局或将持续。一方面，土地市场低迷下地方本级收入仍然承 压。伴随房地产市场支持政策不断落地，今年地方政府性基金预算收入降幅 有望较上年收窄，但房地产市场实质企稳仍需时日，并且在房地产市场深度 调整的背景下，土地财政稳定性面临较大挑战，土地出让收入或难大幅改善， 地方本级财力收入恢复仍受制约。尤为值得注意的是，对土地财政依赖程度 较高的中部及东部地区，在较高基数作用下土地收入或难大幅改善，多数经 济大省今年政府性基金预算收入增速安排为负