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《房地产估价》离线大作业 一、房地产估价方法及其应用（80分） 题目三：成本法及其应用 （1）成本法的基本理论 （30分） 该部分内容要求介绍成本法的含义、成本法适用的估价对象和条件、成本法估价的操作步骤等。 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 从价值理论的发展来看，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论的。生产费用价值论认为，商品的价格依据其生产所花费的必要费用而决定。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的价格。生产费用价值论为成本法提供了理论基础。 虽然成本法在理论上可用于一切房地产的估价，但是我们不要忘记房地产的价格是由市场决定的这个事实，而滥用成本法。《房地产估价规范》（以下简称《规范》）第5.1.7条指出：“在无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要的估价方法。”这就告诉我们，对于那些有着大量市场交易案例、有收益资料的房地产估价应采用比较法或收益法作为估价的首选方法，而不能将成本法作为其主要的估价方法，成本法在这种情形下，一般只能是估价的一种次选方法。在估价实践中，估价师应努力寻找合理使用成本法的实据，即找到使成本法估价结果能准确反映市场价格的数据，而不是为使用成本法而盲目的放弃其他方法的使用。 成本法适用于新近开发的、可以假设重新开发建设的或者计划开发建设的房地产的估价。可见成本法在理论上对于一切房地产估价都是可用的方法。成本法既适用于房地合一的估价，也适合单独建筑物或建筑物局部的估价，有时成本法还可用来得出市场比较法和收益法估价中所需要的一些比较修正基础，例如，市场比较法中，估价对象与实例相比缺少某项设备（如电梯）估价师要对此作出修正，那么增加该设备所需的成本就可作为修正基础。由此可见成本法运用范围是相当广泛的，这是成本法适用的基础。成本法适用的估价对象包括以下三方面内容： 1）只要是新近开发建造，计划开发建造或者可以假设开发建造的房地产，都可以采用成本法估价；特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产或指针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产；还有房地产保险及其损害赔偿中房地产的估价。 2）成本法在土地评估中应用范围受到一定限制： 由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。 3）房地产评估使用成本法主要对象： 政府的办公楼、工业厂房、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场交易，则可选择成本法。 成本法操作步骤分为以下四步： 1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料； 2）估算重新购建价格； 3）估算折旧； 4）求取积算价格。 （2）成本法具体应用（50分） 现以武汉***有限公司办公楼为例采用成本法进行分析估价。 办公楼武汉***有限公司办公楼，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。 1）综合造价 办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表： 依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表： 经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8（元/平方米） 综合造价=557.8×551.88=307，838.66（元） 2）前期及其他费用（5.16％） ①按工程比例收取： 勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）； 城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）； 标底审查费（依据鄂价费字