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中国物业管理行业前景、疫情下物业管理运营及未来竞争力发展分析 2020 年年初突发的新型冠状病毒疫情打乱了原本热闹的传统春节，为了防止传染病的扩散，各 地政府相继出台人口流动管控政策，以防止疫情在春节的人口移动和邻里相聚之中进一步恶化。老 百姓的日常生活受到影响，平时为居民提供日常服务的物业管理公司在社区防疫工作和日常居民生 活中扮演着关键角色。 物业行业受疫情影响在短期内将面临一定的运营挑战，主要体现在人员成本的上升以及服务需 求的变化。然而长期来说，品质物业公司将迎来规模化、专业化、平台化等结构性机会 ，利于头部 企业发展并推动整体行业的市场化进程。 一、现状与前景 中国物业管理行业从 1981 年第一家物业管理公司深圳物业的成立开始 ，近年来行业已逐渐从探 索期的单一经营模式转向多元化经营，行业整体营业收入与管理面积不断增长。预计 2025 年中国物 业行业市场规模将达 1.5 万亿元人民币，在管面积超 450 亿平方米。 2014-2025 年中国物业管理行业营收及预测 数据来源：公开资料整理 2014-2019 年中国物业管理市场管理面积（亿平方米） 数据来源：公开资料整理 物业管理企业登记数量自 2012 年的 7.1 万间增长至 2018 年 12.7 万间，进入玩家众多。行业集 中度虽逐步提升，然而整体仍呈现分散状态。截至 2018 年，行业排名前 10 的物业管理公司在管面 积加总占行业整体比例仅为 11.4%。 2012-2018 年中国物业管理企业数量 数据来源：公开资料整理 物业服务公司本身不持有物业的轻资产模式，使得整体资产负债率偏低，且每月固定收费的商 业模式具有较稳定的现金流。轻资产与现金牛属性赋予了物业管理行业较强的抗周期性。 由于物业管理行业具有稳健现金流、高成长性以及易于嵌入增值服务等优势，近年来资本市场 对于物业管理行业充分认可 ，规模企业受到青睐。 部分物管公司与房地产公司市盈率对比 （2020/02/21 ） 数据来源：公开资料整理 物业管理行业的主营收入分为基础物业服务和增值物业服务。其中基础物业服务的客户按照物 业交割前后分别是开发商以及业主，具体业务包括物业的绿化养护、保洁服务、公共秩序维护、设 施设备维修养护和综合服务等等，一般按照物业面积收取固定的物业管理费。增值服务则区分为业 主增值服务及非业主增值服务。业主增值服务一般围绕住户的房屋、车、空间和人四个维度，提供 家具生活服务、停车管理租赁等。非业主增值服务则是面向于开发商和其他物业管理服务商。提供 案场协销、咨询服务、工程服务等等，增值服务一般按照不同的服务类型个别收取额外费用。 防疫举措使物业管理公司在基础物业服务上需要加大原材料和人力成本的投入。从行业整体平 均成本来看 ，人员成本是物业服务中的主要开支 ，平均占成本比例达 58%。可以预期防疫带来的人 员管理费用和加班薪酬补贴短期内对企业运营形成较大影响。 物业管理公司平均成本结构 数据来源：公开资料整理 二、疫情下物业管理运营 配合疫情防控与隔离政策，业主的生活便利度显著下降，物业管理公司在与业主沟通上容易产 生矛盾纠纷。 例如郑州某小区物业管理员对医护人员业主进入小区进行了阻挡，引发了社会舆论的 关注。同时，部分居家维修和保洁服务受制于疾病传染问题而被迫停止，企业需要与业主积极沟通 以避免业主积累不满情绪。 物业销售受到疫情影响，出现售楼处停发销售许可证、在建项目延期复工、新开工项目暂停审 批等状况。与其相关的案场协销、咨询服务或住宅房屋监测等非业主增值服务也同时一并停止，造 成增